Encadrement des loyers : un consensus critique des professionnels face à une mesure jugée inefficace

L’adoption par l’Assemblée nationale de la proposition de loi dite pour « la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs » ravive les tensions entre pouvoirs publics et acteurs de l’immobilier. En rendant durable un dispositif initialement expérimental et censé prendre fin en novembre 2026, le législateur fait le choix de renforcer l’encadrement des loyers, malgré des critiques de plus en plus convergentes au sein de la profession.

Pour la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), ce vote s’inscrit dans une logique d’« affichage politique » déconnectée des réalités du marché. L’organisation dénonce une fuite en avant qui privilégie le symbole à l’efficacité, alors que la crise du logement repose avant tout sur un déficit structurel d’offre.

Une réponse politique qui ne traite pas la cause du problème

Présentée comme une réponse à la tension locative, la loi renforce un dispositif dont l’efficacité reste contestée. Pérennisation, extension territoriale, nouvelles obligations : autant de mesures qui, selon la FNAIM, ne s’attaquent en rien aux racines du problème. « On ne résout pas une crise d’offre en empilant des contraintes », rappelle Loïc Cantin, président de la fédération, qui alerte sur le risque de décourager les derniers investisseurs encore présents sur le marché.

Cette analyse est partagée par Arnaud Hacquart, président-fondateur d’Imodirect. Selon lui, le timing de cette décision est particulièrement malvenu. Le marché locatif est déjà fragilisé par la disparition quasi totale des nouveaux investisseurs et par les interrogations croissantes des bailleurs, nombreux à envisager la vente de leurs biens. Ajouter des contraintes dans ce contexte revient, selon lui, à accentuer la contraction de l’offre.

Un effet dissuasif sur l’investissement locatif

François Gagnon, président de ERA France et ERA Europe, va dans le même sens. Il estime que l’encadrement des loyers réduit la rentabilité et la lisibilité économique pour les propriétaires, entraînant mécaniquement des retraits de logements du marché. Ventes, bascule vers des usages non locatifs ou arbitrages patrimoniaux deviennent des choix rationnels face à une réglementation jugée de plus en plus imprévisible.

Pour les professionnels, le raisonnement est simple : moins d’investisseurs signifie moins de logements disponibles, et donc une pression accrue sur les loyers à moyen terme. Un paradoxe pour une mesure censée protéger les locataires. « On ne protège pas les locataires en décourageant ceux qui les logent », résume Arnaud Hacquart.

Des locataires finalement pénalisés

Les conséquences concrètes de cette politique inquiètent particulièrement. François Gagnon souligne que les nouveaux locataires seront les premiers impactés : offre plus restreinte, sélectivité renforcée, dossiers écartés. Dans les zones tendues, cette raréfaction du parc locatif risque d’exacerber les inégalités d’accès au logement.

La FNAIM rappelle par ailleurs que les loyers sont déjà encadrés par l’Indice de référence des loyers (IRL), qui fixe les hausses maximales autorisées. Les données disponibles montrent que les loyers évoluent au même rythme dans les zones soumises ou non à l’encadrement, ce qui interroge sur la pertinence du dispositif. Des décisions de justice récentes, comme l’annulation d’arrêtés préfectoraux à Lyon et Villeurbanne pour imprécision, viennent renforcer ces interrogations.

Une expérimentation non évaluée

Autre point de crispation : l’absence d’évaluation complète du dispositif. Alors qu’un rapport indépendant, commandé à des économistes, est attendu l’an prochain pour tirer le bilan de l’expérimentation, le Parlement a choisi d’anticiper et de légiférer avant la publication de ses conclusions. Une méthode dénoncée comme contraire au bon sens par l’ensemble des organisations professionnelles.

Pour Loïc Cantin, « ce texte n’est pas une réponse à la crise du logement, mais un acte de communication politique », dont les effets risquent d’être durables. En raréfiant l’offre et en décourageant l’investissement locatif, ce sont, selon lui, les locataires eux-mêmes qui finiront par en payer le prix.

Appel à une approche structurelle du logement

Face à une pénurie qualifiée d’historique, les professionnels appellent à un changement de cap. Plutôt que de renforcer un outil jugé inefficace, ils plaident pour une politique du logement fondée sur la relance de la construction, la sécurisation des relations locatives, la simplification réglementaire et le soutien aux bailleurs privés.

La FNAIM, comme Imodirect et ERA, appelle les responsables politiques à sortir d’une logique d’affichage et à s’appuyer sur les données, l’évaluation et la réalité du marché. À défaut, l’encadrement des loyers pourrait continuer à produire l’effet inverse de celui recherché : aggraver durablement la crise du logement.