Emission : Fans du crédit
Animé par: Bruno ROULEAU
Invités: Virginie HERISSON – Olivier RAME – Charles RUELLE – Keyvan NILFOROUSHAN
Le financement alternatif immobilier s’impose progressivement comme l’un des sujets les plus intéressants du marché résidentiel. Longtemps dominée par le crédit bancaire classique, l’accession à la propriété voit émerger de nouveaux modèles destinés à répondre à un constat simple : une partie croissante des ménages est solvable mais ne rentre plus dans les cases du financement traditionnel.
Dans cet épisode de Fans de crédit, plusieurs acteurs du secteur présentent des solutions différentes mais complémentaires : propriété temporaire, leasing immobilier, coacquisition, BRS, PSLA ou encore prêts aidés. Tous partent du même point : la crise du logement, la tension sur le crédit et l’augmentation du coût de l’immobilier imposent d’inventer d’autres chemins vers la propriété.
Une émission en partenariat avec la Fédération du courtage en crédit.
Pourquoi le financement alternatif immobilier gagne du terrain
L’idée centrale de l’épisode est claire, le marché ne peut plus reposer uniquement sur une seule ligne de crédit bancaire. Le financement traditionnel reste la base, mais il ne suffit plus toujours à répondre aux besoins de ménages qui souhaitent acheter, en particulier dans les zones tendues.
Les intervenants décrivent un marché où plusieurs réalités coexistent. D’un côté, les banques continuent de financer la majorité des acquisitions. De l’autre, certaines familles restent à la porte du marché, non pas parce qu’elles n’ont aucun revenu, mais parce qu’il leur manque un apport, une capacité d’endettement suffisante, une ancienneté professionnelle ou simplement quelques pourcentages pour acheter le bien visé. C’est précisément sur cette zone grise que se développent les nouveaux modèles.
Neoproprio : acheter moins cher en achetant moins longtemps
Parmi les dispositifs présentés, Neoproprio repose sur une idée forte, rendre l’achat immobilier plus accessible en proposant une propriété temporaire. L’acquéreur n’achète pas immédiatement la pleine propriété classique du logement mais un droit de propriété limité dans le temps, ici sur une durée de vingt-cinq ans. Cette mécanique permet de financer seulement une partie du prix du bien via un crédit bancaire tandis qu’une foncière institutionnelle porte le reste.
L’intérêt économique est important, selon les échanges de l’épisode ce type de montage peut conduire à une réduction de 35 à 40 % du coût mensuel par rapport à une acquisition classique. Le modèle est principalement déployé sur le neuf en partenariat avec des promoteurs et peut être cumulé avec le prêt à taux zéro ce qui permet de réduire encore le coût global de l’opération.
L’un des points clés mis en avant est la souplesse. Le ménage peut revendre son contrat avant l’échéance s’il souhaite sortir du dispositif ou au contraire lever une option pour devenir pleinement propriétaire si sa situation financière s’améliore. Cette logique de flexibilité répond à un marché où les parcours résidentiels sont moins linéaires qu’auparavant.
Leasing immobilier : Sezame cible les ménages solvables mais pas encore finançables
Comme l’explique Charles RUELLE, Co- fondateur de SEZAME « Aujourd’hui, une partie des ménages est solvable… mais ne rentre plus dans les cases du financement bancaire classique. »
Autre logique, autre usage : Sezame se positionne sur les foyers “solvables mais pas encore finançables”. Le principe se rapproche du leasing immobilier, la société achète le logement choisi par le ménage, lui permet d’y vivre immédiatement et l’accompagne pendant une période de 12 à 24 mois pour qu’il puisse ensuite obtenir son crédit bancaire.
Le blocage peut venir d’un divorce en cours, d’un manque d’apport, d’une ancienneté professionnelle insuffisante, d’un taux d’endettement encore un peu élevé ou d’un passif de crédit conso. Dans cette période transitoire, le ménage ne paie plus un loyer “à perte” mais une redevance qui constitue intégralement son futur apport. L’idée est de transformer une période d’attente en phase active de préparation à l’accession.
Ce modèle illustre bien l’évolution du marché : il ne s’agit pas uniquement de financer un bien, mais de financer une trajectoire vers la propriété.
L’objectif est clair : transformer une période d’attente en véritable phase de préparation à l’accession en capitalisant progressivement un apport.
Virgil et la coacquisition : partager l’achat pour franchir le dernier obstacle
Comme l’explique Keyvan NILFOROUSHAN, Co-fondateur de VIRGIL« Le vrai sujet, c’est qu’il manque souvent 10 à 20 % pour finaliser un projet immobilier. »
C’est précisément ce manque que la coacquisition permet de combler.
Le modèle présenté par Virgil repose sur la coacquisition. Il cible surtout les jeunes ménages en zone tendue qui peuvent financer 80 à 90 % du bien mais à qui il manque encore 10 à 20 % souvent la part qui permettrait d’avoir une pièce en plus, de rester dans un quartier précis ou simplement de ne pas sortir de la ville.
Dans ce schéma, le ménage achète la plus grande partie du bien tandis que Virgil prend une part minoritaire. Cela permet au client d’arrêter de payer un loyer, de commencer à constituer un patrimoine et plus tard soit de racheter la part du coacquéreur soit de revendre. La durée peut aller jusqu’à dix ans même si dans les faits les clients sortent souvent plus tôt.
L’intérêt du modèle est aussi idéologique, il part du constat que l’aide familiale joue aujourd’hui un rôle majeur dans l’accession et alimente les inégalités patrimoniales. La coacquisition se présente ainsi comme une alternative à l’apport parental en apportant du capital là où la banque seule ne suffit plus.
BRS et PSLA : des dispositifs plus classiques, mais encore trop mal compris
L’épisode ne se limite pas aux acteurs privés innovants. Il rappelle aussi le rôle des dispositifs plus encadrés comme le BRS (Bail Réel Solidaire) et le PSLA (Prêt Social Location-Accession) ainsi que l’importance du prêt à taux zéro. Du point de vue bancaire, ces solutions restent essentielles dans la palette des montages accessibles mais elles nécessitent encore beaucoup de pédagogie.
L’un des enseignements forts de la discussion est que ces dispositifs souffrent souvent d’un problème d’image. Ils sont parfois perçus comme des solutions de secours alors qu’ils devraient être présentés comme des outils d’optimisation du plan de financement ou d’amélioration du cadre de vie. L’enjeu est donc moins technique que culturel : faire comprendre qu’acheter autrement n’est pas acheter moins bien.
Le point commun de tous ces modèles : la pédagogie
S’il y a une idée qui revient dans tous les échanges, c’est la nécessité de la pédagogie. Les dispositifs alternatifs bousculent les réflexes classiques de l’achat immobilier. Ils introduisent des notions nouvelles pour le grand public : propriété temporaire, leasing immobilier, part minoritaire, foncière institutionnelle, option d’achat, portage ou encore accession partagée.
Les clients doivent donc comprendre que ces modèles ne sont pas des produits dégradés, mais des réponses construites à des blocages très concrets. C’est aussi vrai côté promoteurs, banques et partenaires. Un financement alternatif ne peut pas fonctionner sans un important travail de clarification sur le cadre juridique, la sécurité de l’opération, les droits de l’occupant et les modalités de sortie.
Financement alternatif immobilier : une réponse à la crise du logement, mais pas une solution unique
L’épisode montre bien que ces innovations ne prétendent pas résoudre à elles seules toute la crise du logement. Elles répondent à des segments précis : primo-accédants du neuf, ménages temporairement bloqués, jeunes actifs en zone tendue, clients ayant besoin d’un apport complémentaire ou d’un cadre aidé.
Autrement dit, le financement alternatif immobilier n’est pas une substitution totale au crédit bancaire. Il agit plutôt comme un complément structurant, un outil de solvabilisation ou de transition. C’est ce qui fait sa force, il ne remplace pas le financement classique, il le réorganise l’allège ou le complète.
Ce que cet épisode révèle sur l’avenir de l’accession à la propriété
Au fond, cet épisode dit quelque chose de plus large sur l’évolution du marché immobilier. Pendant longtemps, la baisse des taux et l’allongement des durées de crédit ont masqué la déconnexion croissante entre les prix de l’immobilier et les revenus des ménages. Maintenant que cette mécanique s’est grippée il faut inventer d’autres façons de rendre l’accession possible.
C’est là que les modèles alternatifs prennent tout leur sens. Ils importent dans l’immobilier des logiques déjà connues ailleurs notamment dans l’automobile ou dans les montages financiers d’entreprise : partage de propriété, location-accession, portage, ingénierie financière, participation d’investisseurs privés ou institutionnels. L’objectif n’est plus seulement de prêter mais de structurer des parcours d’achat plus souples et mieux adaptés aux contraintes contemporaines.
À retenir sur le financement alternatif immobilier
Qu’est-ce que le financement alternatif immobilier ?
À qui s’adressent ces nouveaux modèles ?
Le financement alternatif remplace-t-il le crédit immobilier ?
Le BRS et le PSLA sont-ils du financement alternatif ?
