Perimaitre : 0Délai de convocation en copropriété : la Cour de Cassation tranche et clarifie le calcul des 21 jours
Un arrêt rendu le 4 décembre 2025 par la Cour de Cassation vient mettre fin à une incertitude juridique qui pesait sur de nombreux syndics de copropriété en France. La question posée était en apparence simple : comment calculer le délai légal de 21 jours imposé pour la convocation d’une assemblée générale de copropriétaires ? Mais derrière cette apparente simplicité se cachait un véritable enjeu pratique, capable de faire annuler des décisions pourtant adoptées en bonne et due forme.
Un litige né d’un vote contesté
Tout commence en janvier 2019, dans une copropriété dont l’assemblée générale se tient le 3 de ce mois. Parmi les décisions votées figure un changement de destination d’un lot, une résolution qui déplaît fortement à l’un des copropriétaires, la SCIM. Plutôt que de contester le fond de la décision, la SCIM choisit une voie procédurale : elle invoque un vice de forme. Selon elle, le délai légal de convocation n’aurait pas été respecté.
L’article 9 du décret du 17 mars 1967 est clair : les copropriétaires doivent être convoqués au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale. Or, la lettre recommandée de convocation avait été présentée à la SCIM le 12 décembre 2018. La question centrale devenait alors : à partir de quel jour commence-t-on à compter ces 21 jours, et quel est le dernier jour valide pour tenir l’assemblée ?
Des juridictions divisées
Dans un premier temps, le Tribunal Judiciaire de Grasse rejette l’argumentation de la SCIM et valide l’assemblée générale. Mais la copropriétaire ne s’avoue pas vaincue et fait appel. La Cour d’Appel lui donne raison et annule l’assemblée. Pour les juges d’appel, le délai de 21 jours devait commencer à courir le lendemain de la réception de la convocation, soit le 13 décembre 2018. En comptant 21 jours, le terme du délai tombait donc le 2 janvier 2019. L’assemblée du 3 janvier aurait donc dû, selon cette lecture, se tenir au plus tôt le 3 janvier — mais la Cour estimait que le délai n’était pas encore écoulé à cette date, rendant la réunion prématurée.
Cette décision créait une situation pour le moins paradoxale et source de confusion pour les professionnels de la gestion immobilière. C’est pourquoi le syndicat des copropriétaires a formé un pourvoi en cassation.
La Cour de Cassation remet les pendules à l’heure
Dans son arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de Cassation casse la décision d’appel et valide l’assemblée générale. Son raisonnement est limpide : le délai de 21 jours commence bien le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, soit le 13 décembre 2018. En comptant 21 jours à partir de cette date, le 21ème jour tombe le 2 janvier 2019. Dès lors, l’assemblée pouvait valablement se tenir à compter du 3 janvier 2019, c’est-à-dire le lendemain de l’expiration du délai. Le syndic avait donc parfaitement respecté la loi.
Cette clarification est précieuse. Elle confirme que le jour de la présentation du courrier ne compte pas dans le délai, et que l’assemblée peut se tenir dès le lendemain du 21ème jour. Une distinction subtile mais déterminante.
Ce que cela change pour les syndics
Si cet arrêt valide la pratique de nombreux syndics rigoureux, il rappelle aussi à quel point la gestion du calendrier des assemblées générales est un exercice délicat. Une erreur de calcul, un retard postal, une présentation de courrier décalée d’un jour peuvent suffire à fragiliser juridiquement l’ensemble des décisions prises lors d’une assemblée.
Le conseil des praticiens du secteur est unanime : pour éviter tout risque de contentieux, mieux vaut anticiper largement l’envoi des convocations. Prévoir une marge de sécurité de plusieurs jours supplémentaires au-delà du minimum légal est une précaution simple mais efficace, surtout lors de périodes à risque comme les vacances de fin d’année, où les délais d’acheminement postal peuvent s’allonger.
Cet arrêt de la Cour de Cassation s’impose désormais comme une référence jurisprudentielle que tout acteur de la copropriété — syndic, gestionnaire, juriste ou copropriétaire averti — a intérêt à connaître et à intégrer dans sa pratique quotidienne.
