250 000 euros. C’est le prix que Jinka va payer pour avoir aspiré des annonces immobilières sans permission. 00 000 au titre des dommages et intérêts dans l’affaire Leboncoin, auxquels s’ajoutent 60 000 euros déjà prononcés dans l’affaire SeLoger fin 2025. Plus 53 000 euros de frais d’avocats dans le seul dossier Leboncoin. On appelle ça une jurisprudence. On pourrait aussi appeler ça un avertissement.
La cour d’appel de Versailles a rendu son arrêt le 14 avril 2026. La décision est limpide, le raisonnement implacable, et le signal envoyé à tout l’écosystème PropTech est d’une clarté cristalline : la donnée immobilière a un propriétaire. Et ce propriétaire entend le faire savoir.
Le droit sui generis, arme secrète des portails immobiliers
Pour comprendre ce qui se joue ici, il faut remonter à une directive européenne que personne ou presque ne cite dans les dîners mondains : la directive 96/9/CE du 11 mars 1996 sur la protection juridique des bases de données. Transposée en droit français sous l’article L. 341-1 al. 1 du CPI, elle crée un droit dit sui generis « c’est-à-dire un droit propre, ni droit d’auteur classique, ni droit des marques » au bénéfice du producteur d’une base de données.
Le principe est simple : si vous avez investi substantiellement humainement, financièrement, techniquement pour constituer, vérifier et présenter une base de données, vous avez le droit exclusif d’en interdire l’extraction ou la réutilisation sans votre accord. Peu importe que les données elles-mêmes soient dans le domaine public ou appartiennent à des tiers.
« En procédant à l’extraction et à la réutilisation de parties qualitativement et quantitativement substantielles du contenu de la base de données […] du site Internet leboncoin.fr, la société Babel France a porté atteinte au droit de producteur de ladite base de données. » Cour d’appel de Versailles, 14 avril 2026
La notion centrale est celle de l’investissement substantiel. Les portails immobiliers ne se contentent pas de stocker des annonces, ils les qualifient, les géolocalisent, les modèrent, les enrichissent et les maintiennent à jour. C’est ce travail invisible pour l’utilisateur final qui fonde la protection juridique. Le scraper ne vole pas seulement des données. Il pille le travail.
Chronologie du contentieux Jinka : de Nanterre à Versailles
- 31 mai 2024: TJ Nanterre — affaire Leboncoin : Jinka condamnée à 50 000 € — loin des 2,1 M€ réclamés. Jinka fait appel, estimant la sanction disproportionnée.
- 16 déc. 2025: CA Versailles — affaire SeLoger : condamnation de Jinka à 60 000 € de D&I, cessation immédiate des extractions, publication judiciaire obligatoire. Qualification de contrefaçon.
- 14 avr. 2025: CA Versailles — affaire Leboncoin : 200 000 € de D&I + 53 000 € de frais. Aggravation significative par rapport à la première instance. Jinka envisage un pourvoi en cassation.
Total condamnations
250 000 €
D&I cumulés Leboncoin + SeLoger, hors frais d’avocats
Aggravation en appel
×4
50 000 € en 1ère instance → 200 000 € en appel (affaire Leboncoin)
La vraie question : à qui appartient réellement la donnée immobilière ?
Jinka défend une thèse séduisante dans sa simplicité : les annonces appartiennent aux agences immobilières qui les publient, pas aux portails qui les hébergent. Donc agréger des données publiques, c’est rendre service. C’est même un peu citoyen.
La justice n’a pas suivi. Et pour cause : ce qui est protégé ici, ce n’est pas l’annonce en tant que telle.
La description du studio avenue de Wagram avec parquet et vue dégagée, c’est la base de données construite autour d’elle. La géolocalisation, la catégorisation, la vérification anti-fraude, le référentiel de prix, l’historique, l’indexation. Tout ce qui transforme une annonce brute en signal exploitable sur un marché opaque.
En droit, la distinction est nette. En pratique, elle révèle quelque chose de fondamental sur le modèle économique des portails immobiliers : leur actif véritable, ce n’est pas l’audience. C’est la donnée certifiée.
L’IA et données immobilières : une tension structurelle
Ce contentieux serait presque anecdotique, une start-up mal avisée, des portails chatouilleux, s’il ne tombait pas en plein milieu d’une révolution technologique qui rend la question de la propriété des données infiniment plus explosive.
Dans un monde où les LLM sont entraînés sur des milliards de documents où les agents IA répondent à des questions d’estimation en temps réel, où la recherche immobilière conversationnelle menace le modèle classique du portail à annonces, la donnée certifiée, localisée, actualisée et labellisée est devenue l’or de l’immobilier numérique. Pas l’audience. Pas la marque. La donnée.
Et là, le paradoxe que soulève Marc Lebel, le fondateur de Jinka, mérite d’être entendu, même si la justice ne l’a pas retenu : Leboncoin donne ses annonces à ChatGPT. Google les indexe. Ces géants américains ont un accès que les start-ups françaises n’ont pas. La directive de 1996 née au temps du Minitel payant et du Nokia 3310 protège les producteurs de bases de données contre l’extraction automatisée. Elle ne dit rien de spécifique sur les partenariats de licence avec les plateformes d’IA.
Autrement dit : le droit actuel crée une asymétrie de facto entre acteurs français et GAFAM. Non par malice des rédacteurs du texte, ils n’imaginaient simplement pas GPT-4 en 1996 mais par obsolescence structurelle d’un cadre juridique qui n’a pas évolué au même rythme que les usages.
Réforme de la propriété des données : le chantier que personne n’ose ouvrir
Jinka réclame une réforme articulée autour de trois axes : une exception de comparaison pour la transparence du marché, la fin des discriminations d’accès aux données et l’ouverture en open data de certaines données d’intérêt général dans un marché du logement sous tension.
C’est politiquement raisonnable. C’est économiquement défendable. C’est juridiquement complexe. Et c’est en l’état, sans issue à court terme parce que les acteurs qui détiennent la donnée ont à la fois les moyens de la protéger et les ressources pour plaider jusqu’en cassation.
Sauf que le vrai enjeu dépasse le duel Jinka-Portails. Il concerne tout l’écosystème immobilier français : les agences, les administrateurs de biens, les syndics, les data providers, les FinTech hypothécaires. Tous sont à des degrés divers, à la fois producteurs de données (leurs propres bases opérationnelles) et consommateurs de données tierces (DVF, RNIC, données de portails, flux bancaires). La question de la propriété, de l’interopérabilité et de la monétisation de la donnée immobilière certifiée va structurer la prochaine décennie du secteur.
La France ne peut se résoudre à céder les clés de son marché immobilier aux entreprises étrangères tout en interdisant à ses propres ingénieurs d’innover.Marc Lebel, CEO de Jinka — réaction à l’arrêt du 14 avril 2026
Ce que ça change pour les professionnels
Pour un cabinet de gestion locative ou un syndic cette jurisprudence n’est pas abstraite. Elle dit ceci, les données que vous produisez votre base de copropriétaires, vos historiques de charges, vos diagnostics, votre fichier locataires, vos données de sinistralité constituent potentiellement des bases de données protégées au sens du droit sui generis. À condition que vous ayez investi substantiellement pour les constituer et les maintenir. Ce que vous faites justement chaque jour.
Ce qui signifie que vous avez des droits. Que le prestataire logiciel qui aspire votre FEC, l’agrégateur qui indexe vos mandats, la plateforme qui scrape vos données de gestion sans contractualisation tous s’exposent à une responsabilité juridique dont les contours sont désormais clairement tracés par deux arrêts de la cour d’appel de Versailles.
La donnée certifiée n’est pas un bien commun. C’est un actif. Traitez-la comme tel.
Jinka a confirmé étudier l’opportunité d’un pourvoi en cassation. L’affaire, qui ne fait que commencer sur le plan de la politique publique des données, est juridiquement close en appel — pour l’instant.
