Après une année 2025 marquée par une reprise sensible de la production de crédits immobiliers – après une année 2024 terriblement morose – chacun.e s’enthousiasmait à l’idée d’une année 2026 dans la même verve. Si les chiffres de production du 1^er trimestre sont encourageants, il ne faut pas oublier qu’ils sont le fait des projets montés et acceptés par les banques sur la fin d’année dernière, compte tenu de leur délai de mise en place.

Le déclenchement du conflit en Iran s’ajoute aux autres conflits qui malmènent le climat psychologique et économique international et provoque un choc sur le prix du pétrole et de ses dérivés. L’impact sur les taux d’intérêt et la nervosité des marchés est palpable.

Pour l’heure, la répercussion est modérée mais les perspectives et les pronostics sont aléatoires, tant pour les professionnels que les ménages. Le Logement n’avait pas besoin de cela. Et pourtant, il existe des opportunités et les projets sont bien toujours financés par les banques. Il convient donc de prendre de la hauteur face à la situation et de poursuivre ses projets.

Vers une hausse modérée des taux et un marché soutenu sauf incident

Quand on a un projet immobilier résidentiel, doit-on prendre en considération tous les éléments exogènes dont la sur-communication nous abreuve en permanence ? Pour nombre de candidats à l’accession de leur logement, c’est avant tout un projet de vie personnelle, une aventure qui s’écrit. Alors, oui, on regarde le prix d’achat (ou de construction) du bien, et les taux d’intérêt du crédit qu’on cherche à obtenir. Mais chercher à faire la meilleure affaire, c’est forcément confronter des périodes, des conditions, un contexte, qui par essence ne sont pas comparables.

Le début 2026 semble afficher une tendance qu’on présupposait déjà l’an dernier : une remontée progressive des taux dans un contexte économique et géopolitique instable et incertain. Rien de plus normal après une période de taux exceptionnellement bas (et dans exceptionnellement il y a le caractère non récurrent), et tandis que les lignes politiques sur le Logement ont manqué de lisibilité. Faut-il pour autant s’attendre à un durcissement du marché ?

Une hausse des taux encore limitée… mais bien réelle :

En avril, les banques affichent des barèmes de taux qui ne réimputent pas les tensions constatées sur l’Obligation Assimilable du Trésor (OAT), principale indice de référence pour la gestion des taux d’intérêt, et continuent d’accompagner les projets des primo-accédants notamment, grâce à une bonification des primo-achat et des projets avec travaux d’amélioration des performances énergétiques. Les banques, sont ouvertes à consentir des dérogations sur certains dossiers, et les courtiers sont très présents pour optimiser les plans de financement, grâce aux aides possibles et aux enveloppes de crédits à taux réduit, complétant les investissements.

• Sur 15 ans, on peut trouver des taux entre 3,20 % et 3,80 % (tous les taux sont indiqués hors assurance). Ces taux indiqués sont des fourchettes raisonnables. Attention, aux taux parfois affichés plus flatteurs ou qui sont le résultat de taux pondérés.
• Sur 20 ans, on sera entre 3,35 % et 3,95 %.
• Sur 25 ans et plus, on sera entre 3,45 % et 4,10 %.
• Enfin s’agissant des prêts relai, on vous proposera entre 3,35 % et 4,10 %

Un marché du crédit qui se resserre toutefois progressivement

Les banques demeurent actives, d’autant qu’on entre dans la saisonnalité forte des transactions immobilières synonyme pour elles de nouveaux clients à capter, mais elles commencent à se montrer plus prudentes. En effet, l’effort qu’elles consentent sur leur grille de taux ne laisse pas de place à de possibles défaillances. Le crédit immobilier en France reste très sécure, du fait de la législation dans l’octroi des prêts, mais l’impact social d’une dégradation de l’économie sur l’emploi et la solvabilité des emprunteurs plane tout de même. La Banque de France a même alerté sur la remontée du nombre de dossiers traités par la Commission de Surendettement.

De plus, la pression sur les prix de l’Immobilier, faute d’une offre suffisante pour répondre aux besoins de la population, fait peser le souci d’une revente précipitée rapide, ne permettant pas de couvrir le capital restant dû. D’où l’analyse plus poussée des projets lors de la demande de prêt, quant à l’apport personnel, aux travaux à prévoir et à la performance énergétique du bien.

L’évolution des tensions internationales et les conséquences sur les taux d’intérêt

d’emprunt de l’Etat français. Et même si les banques ne se refinancent pas sur le taux de l’OAT, elles y font référence au regard de leurs encours et des conditions qu’elles consentent dans les nouveaux crédits consentis. Or, l’OAT est passée bien au-delà du seuil des 3,50-3,60 % autour duquel elle s’était installée depuis plusieurs semaines (rappelons que l’OAT était en dessous de 3,20 il n’y a pas si longtemps). On a même dépassé les 3,90% avant de revenir vers les 3,70%. Les banques n’ont, quant à elles, relevé leurs taux que de 10 à 20 points de base (0,10 à 0,20%), mais elles ont élargi leur fourchette de barème, pour se laisser la possibilité d’appliquer un taux adapté au risque sur chaque dossier.

Mais d’autres points sont surveillés par les banques françaises : une pression réglementaire européenne sur la surveillance de la valeur des biens financés, la solidité des fonds propres au regard des encours de prêts à taux fixe, et l’inertie de l’ajustement des taux d’usure (publiés trimestriellement) face aux conditions du marché. La prudence reste donc de mise dans les directions financières…

Bruno ROULEAU

Délégué général de la Fédération du Courtage en Crédit