A peine est-on à l’heure des bilans de l’année 2025 pour le Logement que nous voilà déjà projetés dans les perspectives 2026. Et quand on parle d’activité dans l’Immobilier, on est forcément obligés de regarder du côté du secteur du crédit bancaire, car l’un et l’autre sont indissociables. En effet, selon Statista, le recours au crédit pour l’achat d’un bien immobilier se situe entre 78 et 82 % en fonction des années et du contexte.

Une année 2025 en reprise sensible mais …

Les publications de la Banque de France confirment bien une reprise de la distribution du crédit immobilier avec une production de nouveaux crédits (hors renégociations, dont il faut expliquer qu’elle comprend toute modification des conditions du crédit initial et non seulement un aménagement des conditions de taux !) de 146 Milliards d’euros en redressement de 33%. Cela permet aussi de constater qu’on nous avait largement dissimulé les vrais chiffres de 2024 (moins de 100 Mrds € soit un niveau historiquement bas !). Ces chiffres rejoignent les volumes de ventes don on n’attendait pas une telle performance à près de 950 000 transactions. Les explications sont plurielles. Un rebond après 2024 catastrophique, un taux d’épargne des ménages en reprise notable, des taux d’intérêt en baisse de 10% (on est passé de 3 ,32% à 3,00% en un an en taux moyen toutes durées confondues, et un assagissement des prix notamment pour les zones intermédiaires.

…mais fragile.

En effet, les banques ont véritablement été présente sur l’année 2025, en criblant davantage les conditions avantageuses aux cibles de clientèle visées. Pour certains il s’agissait de CSP ++, pour d’autres le retour vers les primo-accédants se conjuguait avec profitabilité immédiate de l’entrée en relation. Cela s’est fait avec un panel d’offres promotionnelles tout au long de l’année sur des enveloppes réduites (20-30 000 €) et souvent fléchées vers la rénovation énergétique ou la primo-accession, et grâce à une situation des conditions de refinancement accommodante autant que surprenante. Surprenante au regard de la situation politico-économique de notre pays et des alertes lancées sur notre dette souveraine. L’OAT a certes pris depuis 1 an 0,30% mais sa fluctuation aux environs de 3,40-3,60% a permis aux banques de continuer de proposer des taux fixes tout à fait raisonnables. Par ailleurs, le capharnaüm politique et la difficulté à sortir un budget 2026, au final bien timide, tandis que se profile une période électorale qui va aller de mars 2026 à mai 2027, ne prêtera sans doute pas à des initiatives territoriales ou nationales fortes. On peut se réjouir de l’avènement du dispositif Jeanbrun, largement initié par Valérie Letard et quelques élus courageux, mais encore va-t il falloir relancer la machine. Sans compter que la maison individuelle en est exclue.

Du coup, qu’espérer de 2026 ?

Il y a fort à parier qu’on sera sur une année de consolidation du redémarrage de 2025.

Côté taux d’intérêt, et en l’absence d’événements majeurs en géopolitique internationale, la situation de la France va stagner, tant en termes de performances économiques qu’en termes d’endettement, ou qu’en décisions industrielles ou stratégiques fortes. Les élections locales et législatives risquent de paralyser les décisions sur le long terme. Côté taux d’intérêt, toute choses égales par ailleurs feront que les taux n’ont pas de raison de beaucoup varier. On aura surement des ajustements ponctuels de stratégies bancaires sur telles ou telles cibles de clientèle. Par contre, les banques devraient rester intéressées à capter de nouveaux clients particuliers, sachant qu’en parallèle le marché des entreprises, impacté par la morosité générale de l’atonie économique, sera plus contraint en termes de risques et de crédits. On devrait s’orienter vers une année égale à la production 2025. Le ralentissement d’ailleurs constaté sur fin 2025 pèsera sur les statistiques dès février-mars 2026, et on devrait revenir sous le seuil des 12 milliards € de production mensuelle.

La toute récente décision du Gouverneur de la Banque de France de démissionner de son mandat, avant la fin prévue à mi-2027, va provoquer la nomination d’un nouveau patron de la politique monétaire en France. Mais l’indépendance tellement revendiquée par François Villeroy de Galhau est-elle réelle ? Et le changement de la personne, souvent assimilée aux normes contraignantes du HCSF et à leurs conséquences désastreuses sur le marché du Logement, pourra-t il être un signal d’espoir pour un déverrouillage du marché ? Dans le contexte politique actuelle et avec les incertitudes qui nous environnent un peu de partout, j’en doute. On va donc devoir continuer de gérer au coup par coup pendant quelques mois encore.

Bruno ROULEAU

Délégué général de la Fédération du Courtage en Crédit