C’est un Charles Marinakis en pleine forme qui s’est exprimé devant la presse spécialisée pour dresser le bilan du premier semestre 2025 de l’immobilier ancien.

Dans un salon du Ritz, place Vendôme, à Paris, le Président du premier réseau de transaction immobilière a livré une analyse à la fois technique et incarnée d’un marché qui retrouve des couleurs, malgré un contexte toujours contraint.

2022-2023 : le grand gel

« On sort d’un cycle de glaciation du marché lié à la remontée brutale des taux d’intérêt », résume Charles Marinakis. Entre début 2022 et fin 2023, l’effet ciseau entre prix élevés et explosion des taux a fortement réduit la capacité d’achat des ménages.

Résultat : un marché grippé, des volumes en chute libre (jusqu’à -17 % de transactions par semestre), et des prix qui n’ont baissé que marginalement — insuffisamment pour compenser la hausse du coût du crédit. Car, oui, les logements restent insuffisants en nombre par rapport aux besoins des Français.

2025 : la dynamique est de retour

Depuis fin 2024, le marché renoue avec une forme d’équilibre. En cause : la décrue de l’inflation (à 0,70 %) et la baisse progressive des taux directeurs.

Trois baisses de taux, cette année, et surtout un retour de l’appétit des banques, ont permis à de nombreux ménages d’accéder à nouveau au crédit.

« Je préfère un taux à 3 % avec des banques qui prêtent, qu’un taux à 1,5 % avec des banques qui ferment les robinets. »

Tout l’enjeu des mois à venir réside dans l’appétence des banques à jouer leur rôle de financeur de l’économie. En écoutant agents immobiliers, chefs d’entreprises et artisans, malheureusement, nous sommes obligés d’émettre quelques doutes sur cette appétence …

Les chiffres clés du semestre

· Transactions : +11,7 % pour les maisons, +11 % pour les appartements.

· Prix : stabilité quasi générale, avec un très léger +1,6 % sur les maisons et +0,9 % sur les appartements.

· Primo-accédants : retour en force. Ils représentent à nouveau plus de 50 % des acheteurs (51,2 %), notamment grâce à un encours de 45,1 Mds d’€ pour les prêts à taux 0.

· Investissement locatif : en recul de 2,8 %, impacté par les incertitudes fiscales en ne représentant que 24,3 % des acquéreurs.

Résidences secondaires : le décrochage

Phénomène nouveau et frappant : la forte chute des acquisitions de résidences secondaires (-20,8 %), notamment sur les littoraux.

« L’encadrement de la location saisonnière, les obligations de compensation, la taxe sur les logements vacants, la taxe d’habitation … tout ça a cassé le modèle économique de la résidence secondaire. »

Paris : la plus forte baisse… mais une plus-value pour les anciens acheteurs

La capitale a connu la plus forte correction du marché (-12 % depuis le pic de 2020), avec un prix moyen redescendu sous la barre des 10 000 €/m². Pourtant, ceux qui ont acheté en 2015 restent gagnants avec une plus-value moyenne de 16,7 %.

Mais le plus frappant à Paris, c’est la pénurie de logements locatifs : « Une propriétaire d’un studio dans le 19ème arrondissement à 950 € a reçu 1 600 appels en 8 jours. C’est la guerre. »

Régions : la mécanique de l’ajustement prix/taux

Dans les régions, l’arithmétique est implacable : là où les prix ont baissé (ex. Centre-Val de Loire : -9,4 %), la volumétrie repart (+17,3 %).

À l’inverse, en Bretagne, où les prix ont tenu voire augmenté, les volumes stagnent (+5,5 %).

En PACA, c’est un marché étrange : les prix augmentent et les volumes explosent (+25 % en S2 2024 et +12,7 % en S1 2025).

« La PACA défie toutes les lois du marché. On a des prix qui montent, des volumes qui montent, et une clientèle étrangère qui achète cash. »

En aparté : ce que nous a confié Charles Marinakis, après la conférence

Dans un échange plus personnel après la conférence, Charles Marinakis s’est confié à Christophe Veyrières pour LEMEDIA.IMMO afin de livrer une lecture plus personnelle et directe des grands enjeux du marché.

Sur la reprise des volumes de transactions :

« Nous avons connu un rattrapage significatif avec une hausse de 11,7 % au premier semestre 2025, ce que nous n’avions pas vu depuis deux ans. Après une chute de 32 % en deux ans, ce rebond s’explique par un rééquilibrage entre prix et taux d’intérêt. »

Sur la désaffection pour l’investissement locatif :

« À 3,5 %, les taux sont dissuasifs. Les bailleurs privés sont étranglés par des charges toujours plus lourdes, et ils n’ont aucune garantie de solvabilité des locataires. Certains préfèrent se tourner vers Airbnb ou des livrets à 4,4 % sur 10 ans. »

Sur le rôle social du bailleur privé :

« On caricature trop souvent le bailleur comme un profiteur. Mais loger les Français est un acte citoyen. On ne peut pas continuer à décourager ceux qui assurent ce rôle. »

Sur les primo-accédants et les banques :

« Oui, les primo-accédants reviennent, grâce à la baisse des taux et au PTZ. Mais n’idéalisez pas les banques. Elles prêtent à nouveau parce qu’elles y trouvent leur compte en rentabilité. »

Sur l’inflation et la géopolitique :

« L’inflation reste notre indicateur clé. Pour l’instant, le contexte géopolitique ne remet pas en cause l’approvisionnement énergétique de la France. Sauf catastrophe, la fin d’année sera bonne. Mais restons prudents pour 2026. »

Sur les priorités politiques :

« Valérie Létard est très impliquée. Le statut du bailleur privé, l’accès au crédit, la politique du neuf : ce sont les vrais chantiers. Le logement, c’est 30 à 35 % du budget des Français. Ça mérite mieux qu’une attention secondaire. »

Sur le rôle des agents immobiliers :

« On représente 73 % des transactions. On fait fonctionner le marché. Alors qu’on arrête de nous compliquer la vie. Nous avons un rôle de régulation. Il faut qu’on garde nos exigences, qu’on ne prenne pas de mandats à tout prix. On a appris de nos erreurs, notamment celles de 2018-2020. »

Conclusion : un marché plus sain mais toujours sous tension

Le marché immobilier ancien semble sortir d’un tunnel. Le rebond est là, mais fragile. La tension reste forte sur le logement locatif, les investisseurs se retirent, et les primo-accédants n’ont pas encore retrouvé leur pleine capacité d’achat.

« L’immobilier reste une valeur refuge. Si vous avez acheté en 2015, malgré tout ce qu’on a traversé, vous vendez aujourd’hui avec une plus-value. Il n’y a pas beaucoup de placements qui peuvent en dire autant. »