Le choc des chiffres : 889 000 copropriétés dans le viseur
La France compte aujourd’hui près de 889 000 copropriétés, représentant plus de 13,1 millions de logements, selon les dernières données du Registre National des Copropriétés (Coproff / ANAH, données T3 2025). C’est un parc colossal et massivement vieillissant.
Près de 46 % de ces copropriétés ont été construites avant 1949, autant dire avant tout standard thermique moderne. L’Île-de-France concentre à elle seule 164 700 copropriétés (3,7 millions de logements), suivie de PACA avec 155 300 immeubles.
Ce parc est au cœur d’un impératif de transformation sans précédent. Depuis la loi Grenelle II de 2010 jusqu’à la loi « Habitat Dégradé » d’avril 2024, le cadre réglementaire n’a cessé de se renforcer. Pour les gestionnaires de copropriété, la maîtrise de ces obligations n’est plus une option : c’est un devoir professionnel et bientôt, une responsabilité juridique engagée.
DPE collectif copropriété : obligations et calendrier 2026
Qui est concerné par le DPE collectif ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a généralisé le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif à l’ensemble du parc d’habitation collective, avec ou sans chauffage commun. L’obligation s’applique à tous les immeubles collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Dates clés selon la taille de la copropriété
Le calendrier d’entrée en vigueur est progressif mais les dernières échéances sont imminentes :
| Taille de la copropriété | Date d’obligation |
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2024 ✅ (déjà applicable) |
| De 51 à 200 lots | 1er janvier 2025 ✅ (déjà applicable) |
| Moins de 51 lots | 1er janvier 2026 ⚠️ |
Ce que le syndic doit inscrire en assemblée générale
Si vous gérez une petite copropriété de moins de 51 lots, vous devez inscrire dès maintenant à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le choix du diagnostiqueur, avec mise en concurrence préalable. Le DPE est valable 10 ans sauf si le bâtiment est classé en A, B ou C (cas rare pour les immeubles anciens).
La base légale
L’article L. 126-31 du Code de la Construction et de l’Habitation, tel que modifié par la loi Climat et Résilience, dispose que le DPE collectif doit être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans. Dès l’établissement du DPE, l’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 (loi de la copropriété) impose au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante la question d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique (CPE).
Plan pluriannuel de travaux (PPT) : une obligation déjà en vigueur
Une obligation déjà en vigueur pour la grande majorité du parc
La loi Climat et Résilience a créé, via le nouvel article 14-2 de la loi de 1965, l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) pour tous les immeubles collectifs à destination totale ou partielle d’habitation, dont la réception des travaux date de plus de 15 ans.
Le déploiement a, lui aussi, été progressif :
| Taille de la copropriété | Date d’obligation |
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 ✅ |
| De 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 ✅ |
| 50 lots maximum | 1er janvier 2025 ✅ |
Contenu obligatoire du PPT
Le PPT n’est pas un simple exercice formel. Il comprend obligatoirement :
- La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde du bâti, à la santé des occupants, et aux économies d’énergie ;
- Une estimation du niveau de performance énergétique atteignable ;
- Une évaluation sommaire des coûts et leur hiérarchisation ;
- Un échéancier sur 10 ans.
Majorités de vote en assemblée générale
L’élaboration du PPT se vote à la majorité simple (art. 24). Son adoption, en tout ou partie, relève de la majorité absolue (art. 25), avec la possibilité d’une seconde assemblée à majorité simple si le premier vote n’obtient pas le tiers des voix, disposition réintroduite par la loi Habitat Dégradé du 9 avril 2024.
Cas de dispense avec le DTG
Si un Diagnostic Technique Global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de PPT. C’est une porte de sortie à ne pas négliger dans votre conseil aux copropriétaires.
Passoires thermiques : interdictions de location et risques juridiques
C’est là que la pression monte le plus vite. Les copropriétaires bailleurs, nombreux dans les immeubles sous gestion, sont soumis à des interdictions de location qui s’accélèrent :
| Date | Mesure |
| 22 août 2022 | Gel des loyers pour les logements classés F ou G |
| 1er janvier 2023 | Interdiction de louer les logements > 450 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de louer tous les G |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer tous les F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer tous les E |
Point de vigilance crucial pour les gestionnaires : si le mauvais classement énergétique d’un logement est dû aux parties communes ou aux équipements communs, chauffage collectif défaillant, isolation de façade absente, toiture non isolée, le copropriétaire bailleur peut engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a en effet élargi l’objet du syndicat à « l’amélioration » de l’immeuble, en plus de sa conservation et de son entretien.
Le gestionnaire a donc intérêt à anticiper, documenter et agir
CPE, plan de travaux, PPT : bien choisir le bon dispositif
La confusion entre ces trois instruments est fréquente. Voici comment les distinguer :
Le Contrat de Performance Énergétique (CPE) est le mécanisme le plus engageant. Le prestataire garantit contractuellement un niveau de consommation d’énergie sur toute la durée du contrat. En cas de dépassement, la copropriété est indemnisée. C’est une logique de résultat, non de moyens, idéale pour les immeubles disposant d’une installation collective de chauffage. Le CPE se vote à la majorité simple de l’article 24.
Le Plan de Travaux d’Économie d’Énergie est un sous-ensemble du PPT, centré uniquement sur les travaux d’amélioration énergétique, étalés sur plusieurs années. Son contenu est fixé par l’article R. 173-10 du CCH.
Le Plan Pluriannuel de Travaux est le cadre le plus large : il couvre l’ensemble des travaux nécessaires à la copropriété (sécurité, salubrité, énergie), au-delà des seuls travaux énergétiques.
Travaux obligatoires en copropriété : ce que la loi impose
Trop souvent ignorée en AG, cette obligation peut pourtant exposer le syndicat à des mises en demeure. La loi Transition Énergétique d’août 2015 (art. L. 173-1 du CCH) impose d’intégrer des travaux d’isolation dès lors que sont réalisés :
- Un ravalement important : réfection d’enduit ou remplacement de parement affectant plus de 50 % de la façade hors ouvertures ;
- Une réfection de toiture sur au moins 50 % de la surface ;
- L’aménagement de locaux (combles, garage) d’au moins 5 m².
Des exceptions existent (risque de pathologie du bâti, incompatibilité avec les règles d’urbanisme, secteurs sauvegardés, disproportion manifeste entre coût et bénéfice énergétique avec un retour sur investissement > 10 ans). Mais pour invoquer ces dérogations, le syndicat doit disposer d’une note justificative rédigée par un homme de l’art.
Individualisation des frais de chauffage : une obligation toujours en cours de déploiement
Le chauffage et la production d’ECS représentent près de la moitié de la facture énergétique d’un lot de copropriété. L’obligation d’installation de compteurs individuels ou de répartiteurs de frais de chauffage dans les immeubles collectifs dotés d’une installation centrale est en vigueur depuis octobre 2020. Pourtant, le déploiement reste incomplet.
Deux points d’attention en 2025-2026 :
- Tous les appareils installés depuis octobre 2020 doivent être télérelevables ; ceux installés avant cette date devront l’être d’ici le 1er janvier 2027 (art. R. 174-7 du CCH).
- Depuis le 1er janvier 2022, dans les immeubles équipés d’appareils télérelevables, l’évaluation mensuelle des consommations doit être transmise à chaque copropriétaire.
Le syndic doit également transmettre, conjointement avec la convocation de l’AG d’approbation des comptes, une note individuelle de consommation (art. 24-9 de la loi de 1965).
Travaux d’isolation par l’extérieur : le droit de surplomb
Pour faciliter l’isolation thermique par l’extérieur des façades, la loi Climat et Résilience a créé un droit de surplomb et d’accès temporaire sur le fonds voisin (art. L. 113-5-1 du CCH), applicable depuis le 25 juin 2022.
Ce droit permet d’empiéter sur la propriété voisine jusqu’à 35 cm d’épaisseur d’isolant, à condition que l’ouvrage soit réalisé à au moins 2 mètres au-dessus du sol. Il est conditionné à l’absence de toute autre solution technique équivalente moins contraignante.
La procédure impose une notification préalable au voisin par LRAR ou acte de commissaire de justice. Le voisin dispose de 6 mois pour s’y opposer. S’il accepte, les modalités sont formalisées par acte authentique, avec versement d’indemnités préalables.
Bornes de recharge : la copropriété doit anticiper
Depuis la loi Climat et Résilience, le syndicat des copropriétaires peut conclure une convention, sans frais, avec le gestionnaire du réseau de distribution d’électricité (Enedis) ou un opérateur d’infrastructures de recharge, pour déployer une infrastructure collective de bornes de recharge. Cette décision se vote à la majorité simple (art. 24-5-1 de la loi de 1965).
L’équipement des places de stationnement privatif avec des bornes de recharge se vote également à la simple majorité (art. 24 i) de la loi de 1965). C’est l’un des rares sujets énergétiques qui échappe à la majorité absolue de l’article 25, un atout à faire valoir en AG.
Les outils numériques : GéoRéno et GoRéno, deux leviers pour les professionnels
Dans le cadre du programme ORENO (France 2030 / ADEME), l’UNIS et ses partenaires ont développé deux plateformes complémentaires.
GéoRéno (georeno.fr) permet, à partir d’une simple adresse, d’obtenir gratuitement une analyse prévisionnelle de la performance énergétique d’un immeuble, un scénario de travaux et une estimation financière intégrant les aides disponibles (MaPrimeRénov Copropriété, CEE, éco-PTZ). L’outil croise les données du Registre National des Copropriétés, les DPE disponibles, la Base Nationale des Bâtiments du CSTB et les données de terrain de Sénova. Pour les gestionnaires gérant plusieurs dizaines d’immeubles, il permet de scanner un portefeuille complet et d’identifier les copropriétés prioritaires.
GoRéno est la plateforme de gestion de chantier dédiée à la rénovation en copropriété : centralisation documentaire, ingénierie financière dynamique, sondages interactifs pour préparer l’AG, gestion des aides individuelles et collectives, suivi comptable du projet. Elle s’adresse aux syndics professionnels qui pilotent des projets de rénovation globale.
Ce que le gestionnaire doit faire dès maintenant :
Le 1er janvier 2026, pour chaque copropriété de moins de 51 lots sous gestion : inscrire le DPE collectif à l’ordre du jour de la prochaine AG avec mise en concurrence de diagnostiqueurs.
Dès à présent, pour toutes les copropriétés > 15 ans : vérifier que le PPT est en cours d’élaboration ou adopté, et qu’il est inscrit à l’ordre du jour de chaque AG d’approbation des comptes.
Pour les copropriétaires bailleurs : identifier les logements classés G dans le parc géré et anticiper, avant janvier 2025, les travaux sur parties communes ou équipements communs susceptibles d’améliorer le classement.
Pour les ravalements ou réfections de toiture à venir : s’assurer systématiquement que l’isolation embarquée est prévue ou, à défaut, que la dispense est dûment justifiée par un professionnel.
Pour les immeubles avec chauffage collectif : vérifier que les appareils de mesure sont télérelevables ou planifier leur remplacement avant 2027, et transmettre les notes de consommation individuelles.
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