Immobilier 2026 : Le grand retour à la raison ?
par Christophe Veyrieres – lemedia.immo
Alors que les flocons commençaient à blanchir les rues de Paris ce 5 janvier 2026, l’atmosphère au Ritz était tout sauf glaciale.Charles MARINAKIS, Président de Century 21 France, a orchestré une rentrée immobilière sous le signe de la résilience et d’une lucidité retrouvée.
Après deux années de « tempête » (2023-2024), le marché de l’ancien semble avoir accompli un exploit : s’auto-réguler sans l’aide de l’État.
Décryptage d’une année 2025 pivot et des perspectives d’un secteur qui refuse désormais d’être « assisté ».
2025, L’année du grand rééquilibrage national
Le constat est sans appel : le marché immobilier français a repris des couleurs en 2025. Les volumes de transactions ont bondi de +11,7 % pour les maisons et de +11,4 % pour les appartements. Cette reprise, qualifiée de « normale » et « équilibrée » par Charles Marinakis, marque la fin d’un cycle de récession sévère.
On estime, ainsi, le nombre total de ventes entre 940 000 et 945 000 pour l’année écoulée, un chiffre qui réinstalle le secteur dans son « top 5 » historique des vingt dernières années.
Pourtant, cette euphorie retrouvée n’est pas synonyme de flambée des prix. Au contraire, la sagesse semble avoir gagné les vendeurs. L’augmentation des prix est restée modérée à +1,4 % sur l’ensemble du territoire. Pour Charles Marinakis, le marché est revenu à une situation d’auto-régulation naturelle : les délais de vente se sont stabilisés autour de 100 jours, un rythme jugé sain pour permettre aux acquéreurs de mûrir leur projet sans la pression frénétique de l’ère post-Covid.
Le « cas » Paris : la fin du délire spéculatif
Paris reste Paris, mais un Paris plus raisonnable, plus apaisé. Après avoir franchi la barre symbolique des 10 000 €/m² en 2019, le prix moyen au mètre carré dans la capitale s’est stabilisé à 9 557 € en 2025. Cette baisse de près de 10 % par rapport au pic de 2020 a agi comme une véritable « purge » nécessaire.
La dynamique parisienne est d’ailleurs atypique : alors que les autres marchés subissaient deux années consécutives de baisse, Paris a retrouvé de la croissance (en volumes) dès 2024 grâce à ce correctif de prix. Les surfaces, elles, restent contraintes, avec une moyenne de 50 m² par acquisition. Fait notable : l’investissement locatif à Paris représente à nouveau un quart des transactions (23,9 %), retrouvant exactement son niveau d’équilibre de 2015.
En Île-de-France, le constat est plus nuancé. La région a perdu près de 30 % de son volume de transactions entre 2022 et 2024 avant de se stabiliser. La grande couronne, qui avait vu ses prix s’envoler de +38,2 % entre 2015 et 2022 sous l’effet du traumatisme Covid et du besoin d’espaces extérieurs, a enfin entamé une phase de rationalisation.
La « magie » de l’apport personnel : qui sont les acheteurs ?
C’est sans doute le point le plus technique et le plus fascinant de cette conférence : comment le marché a-t-il pu repartir alors que les taux d’intérêt stagnent autour de 3,12 % et que les prix n’ont pas baissé proportionnellement ?
La réponse tient en deux mots : apport personnel. Les Français n’ont jamais autant puisé dans leur épargne. Pour un bien type de 305 000 €, là où il fallait 38 000 € d’apport en 2019, il en faut désormais 83 000 € en 2025. Ce complément financier provient d’une combinaison gagnante : l’épargne accumulée (plus de 350 milliards d’euros dorment sur les comptes des Français), les donations familiales et les dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), voire selon Charles Marinakis, la Prim’Rénov.
Les primo-accédants sont les grands bénéficiaires de cette stratégie de « complément ». Ils représentent 53 % des crédits accordés en 2025.
L’appréciation de Charles Marinakis quant à cette situation va dans le sens des banques : « La banque gagne sa vie en vous prêtant de l’argent, c’est normal. Mieux vaut un taux à 3 % et avoir de l’argent qu’un taux à 1 % sans accès au crédit ». Le fameux coût d’opportunité …
CENTURY 21 : vers une stratégie de « proximité totale »
Au-delà des chiffres, Charles Marinakis a profité de cette conférence pour réaffirmer l’ADN de son réseau : 960 agences et plus de 7 000 collaborateurs en France. Avec une notoriété globale de 89 %, la marque ne se contente pas de vendre des biens.
L’innovation marquante de cette année réside dans le concept de « Voisins Solidaires ». L’agent immobilier devient un acteur de la cité : il arrose vos plantes en votre absence, ouvre la porte au plombier ou garde vos clés. Cette stratégie de service, couplée à une hyper-géolocalisation publicitaire (750 déclinaisons locales sur TF1+), vise à transformer l’agence en un centre de ressources de proximité.
Côté business, le réseau continue de croître et lance même un site spécialisé (« www.agenceimmobiliereavendre.fr« ) pour professionnaliser la transmission de fonds de commerce au sein du secteur. Un signe de maturité pour un réseau qui a su s’adapter dans un contexte de variation de ses effectifs (perte de 3 à 5 % par an en 2023-2024) et de pyramide des âges des dirigeants de ces petites entités de quartier … Tout ceci pour mieux rebondir demain !
La bombe démographique : le défi de 2050
L’analyse la plus engagée de cette conférence porte sur l’avenir à long terme. Charles Marinakis a mis en lumière une étude sur les besoins en logement à horizon 2050 qui devrait tous nous alerter. La structuration des ménages français a été bouleversée : nous sommes passés de 3,1 personnes par ménage en 1958 à seulement 2,1 aujourd’hui.
Ce phénomène, couplé à une chute de 20 % de la natalité, crée une équation complexe. Selon les projections, la France aura besoin de 4 millions de nouveaux logements en résidence principale d’ici 2050 pour absorber l’évolution de la société (séparations, allongement de la vie, familles monoparentales).
Le constat est cinglant : on renonce aujourd’hui à faire des enfants parce qu’on n’est pas sûr d’avoir un logement adapté ou des services (crèches) fiables. Le logement n’est plus seulement une question de rendement, c’est le moteur de la démographie nationale.
Or une société dans laquelle se posent des questions matérielles pour enfanter est clairement une société en déshérence, sans projection dans l’avenir. Pire, une société qui a perdu tout onirisme !
Conclusion : « ne touchez à rien ! »
Le cri du cœur de Charles Marinakis pour 2026 est une requête de stabilité, dans un contexte d’instabilité gouvernementale : « Ne touchez à rien ! ». Après des années de dispositifs fiscaux complexes (Pinel, Duflot, etc.) visant le neuf, le marché de l’ancien prouve qu’il vit parfaitement en autarcie, loin de l’assistance publique. La seule menace réelle ? Une instabilité fiscale sur la résidence principale ou une érosion du budget de MaPrimeRenov’. Car, oui, l’Etat chasse les sources de taxation à tous les étages …
L’immobilier reste, sur 10 ans, un placement imbattable avec une plus-value moyenne de 25 % qui vient s’ajouter au rendement locatif, selon Charles Marinakis. Approche à nuancer avec l’impact fiscal du régime des plus-values quand on est investisseur (pas applicable, pour le moment, aux résidences principales) car un TRI doit intégrer la valeur de sortie, certes. Mais il faut appréhender un TRI net de fiscalité quand nous sommes dans un tel contexte de surtaxation confiscatoire …
Mais au-delà de la rentabilité, c’est l’usage qui doit redevenir la priorité.
Et vous, cher Lecteur, qu’en pensez-vous ?
- L’autorégulation du marché est-elle une réalité durable ou un simple répit avant une nouvelle crise de l’offre ?
- Le concept de l’agent immobilier « concierge de quartier » (Voisins Solidaires) est-il pour vous l’avenir du métier ou un simple gadget marketing ?
- Face au besoin criant de 4 millions de logements d’ici 2050, faut-il radicalement changer notre manière de construire et de consommer l’espace ?
Le débat est ouvert. Qui sait si nous n’aurons pas une partie des réponses dès notre prochain rendez-vous de juin.
