La morosité gagne du terrain. C’est une réalité qui tient ses origines dans de multiples facteurs qui ont la facétie de s’alimenter les uns les autres. Le contexte géopolitique international avec comme chef d’orchestre un président américain à la baguette – joue au yoyo avec les nerfs de l’économie mondiale, couvrant d’une première couche de sinistrose le moral des ménages.

A cela s’ajoute les incertitudes sur la santé des entreprises, le climat social et les taux d’intérêt des emprunts. Et pour couronner le tout, une atonie politique qui malgré quelques déclarations se voulant rassurantes, maintient le pays dans un état amorphe où le moindre toussotement est source de débats, à défaut d’avoir des vraies réformes de fond comme le voudrait la situation actuelle.

Sur le front des taux d’intérêt, les banques sont obligées de commencer à réviser à la hausse leurs barèmes, faisant craindre – si cela se poursuit- un retour du blocage dans les crédits immobiliers face aux dispositions des taux d’usure et une production de la distribution des crédits à l’unisson des ventes immobilières : mieux que l’an dernier mais en amorce d’un repli préoccupant, surtout à cette période de l’année généralement euphorique du fait de la saison. Rien n’est encore noir mais ça devient sérieusement gris.

Un climat économique et géopolitique qui fragilise le marché

Pour celles et ceux qui ont un peu de mémoire (je sais qu’on oublie vite dans notre pays…), les effets du gel brutal de l’économie mondiale au début de la crise sanitaire du Covid a quelque peu traumatisé les esprits. Et ça ne fait que 5 ans. On préfère se souvenir de l’impact de l’invasion russe en Ukraine pour alimenter les discussions sur les hausses de taux et leurs conséquences. Et pourtant, c’est bien le rebond de la crise sanitaire avec la politique quantitativiste (et les expériences sans filet des taux négatifs) qui a forcé le trait lorsque la Banque Centrale Européenne a décidé de remonter à plusieurs reprises et de façon significative ses taux directeurs pour juguler l’inflation déclenchée par le conflit russo-ukrainien. En effet, c’est l’écart entre des taux très bas et les taux relevés brutalement qui a provoqué un grippage de la distribution des crédits aux ménages puisque l’adaptation trimestrielle des taux d’usure ne permettait pas de suivre la hausse mensuelle des taux proposés à la clientèle.

Nous sommes de nouveau dans ce schéma. Pas encore en situation critique mais si le conflit s’aggrave en Iran, si d’autres pays décident de semer un peu plus le chaos et si la dette française n’est pas plus audacieusement traitée par nos politiques cela peut avoir des conséquences graves. D’autant que l’inversion de la tendance ne pourra alors pas se faire rapidement.

Or malgré les alertes lancées aux autorités de supervision, rien ne bouge. Pire, l’Autorité de Contrôle Prudentielle et de Résolution (ACPR) se complait dans une autosatisfaction lors de la publication de son bilan de l’année 2025. Pendant ce temps-là, l’appétence pour le Logement résiste mais la proximité du déclenchement des projets s’éloigne. Le pas en arrière du gouvernement sur les locations des passoires thermiques était une nécessité pour calmer les tensions locatives, mais il crée de la frustration et insère un doute auprès des bailleurs sur leurs obligations de rénovation. Car ne nous voilons pas la face, le dispositif Jeanbrun ne portera pas ses fruits avant 2 ans au minimum.

Cela se traduit dans les enregistrements de mandats par une accalmie, et dans la distribution du crédit par une progression de 27% (source Observatoire du Crédit aux ménages CSA-Crédit Logement) par rapport au T1 2025, mais cette progression était en début d’année de 32%. En clair on a ralenti. Et ce même si le printemps est d’ordinaire très dynamique. Et on ne parle que des crédits accordés. Car les banques, qui avaient soutenu le marché jusqu’ici, commencent à regarder de plus près encore la solvabilité et le risque des emprunteurs. En clair : ça resserre.

Une hausse des taux désormais bien présente :

Courant avril, les banques ont été obligées pour la plupart de revoir leurs barèmes de début de mois pour s’adapter à la situation de tension sur l’OAT et pour anticiper les potentielles remontées des taux directeurs de la BCE. L’OAT a connu un fléchissement suite au « ouf de soulagement » lorsque la révision de la notation de la France par Moody’s est parue. Maintien du AA3 mais avec une perspective toujours négative. Pour les profanes, ça signifie qu’ils n’ont pas voulu nous sortir du panel des très bonnes signatures mais que la prochaine fois c’est descente en 2^ème division ! Du coup on est revenu brièvement de 3,90% vers les 3,40 pour remonter progressivement vers les 3,70% fin avril.

• Sur 15 ans, on peut trouver des taux entre 3,30 % et 3,80 %
• Sur 20 ans, on sera entre 3,45 % et 3,95 %
• Sur 25 ans et plus, on sera entre 3,55 % et 4,10 %
• Enfin s’agissant des prêts relais, on vous proposera entre 3,4 % et 4,50 % *tous les taux sont indiqués hors assurance

Ces taux indiqués sont des fourchettes raisonnables. Attention, aux taux parfois affichés plus flatteurs. De plus, les profils les plus aisés peuvent espérer encore obtenir des dérogations ponctuelles.

Des banques plus prudentes face au risque

Les banques ne voudraient pas manquer d’engranger des bons dossiers et des bons clients, mais l’incertitude devient trop pesante pour qu’elles ne se montrent pas davantage sélectives. Et ce d’autant qu’elles ressentent également l’affaissement de la confiance et qu’elles redoutent une montée de la fragilité du tissu des petites et moyennes entreprises, avec le lot potentiel de défaillances et de chômage.

Les profils aisés ou les plans de financement solides sont toujours regardés avec envie et avec des dérogations (mais plus contraintes en durée et en amplitude).

Par ailleurs, le spectre du retour du blocage par le plafonnement des taux d’usure fait redouter un grippage sur l’été prochain. C’est pourquoi elles restent dynamiques sur les profils les moins risqués et les primo-accédants… pour le moment. Car les publications sur la remontée des prix dans l’Ancien (+1,7% selon PAP) reflètent bien l’absence de choc d’offre dans les agglomérations les plus tendues, tandis que les secteurs ruraux continuent de s’effriter mais sans demande.

Serait-ce l’attente d’un effet d’aubaine ? Peut-être. Surtout compte -tenu de la tension persistante sur le parc locatif. L’annonce récente du moratoire sur la mise en location des biens dont le DPE est classé G pourrait détendre cela, si les bailleurs ne se mettent pas à redouter eux aussi l’augmentation des défauts de paiement des locataires, par ricochet du contexte économique.

Bruno ROULEAU

Délégué général de la Fédération du Courtage en Crédit