Immobilier et logement : une reprise fragile face au vide politique
À l’occasion de sa conférence de presse de rentrée 2026, la FNAIM, Fédération Nationale de l’Immobilier a dressé un constat sans détour de l’état du marché du logement en France. Sous un thème volontairement provocateur, « Immobilier, logement : de la crise au néant », la fédération décrit une reprise technique du marché en 2025, mais alerte surtout sur l’absence persistante de vision politique, qui fragilise durablement l’ensemble de l’écosystème immobilier.
Une reprise réelle, mais loin d’un retour à la normale
Après deux années de chute historique, le marché immobilier a connu en 2025 un net rebond. Le volume de transactions s’est établi entre 940 000 et 950 000 ventes, soit une progression d’environ 11 % sur un an. Une amélioration notable, mais qui ne compense qu’une partie des 33 % de pertes accumulées entre 2021 et 2024. Pour la FNAIM, il s’agit davantage d’un rattrapage technique que d’un véritable redémarrage.
Le principal moteur de cette reprise est monétaire. Huit baisses successives des taux directeurs de la Banque centrale européenne ont redonné de l’oxygène aux ménages. Les taux de crédit immobilier se sont stabilisés autour de 3,12 %, permettant un regain de pouvoir d’achat immobilier estimé à +3 % sur l’année. La durée moyenne des emprunts s’est allongée à 23,3 ans, tandis que les donations intergénérationnelles se multiplient pour boucler les plans de financement.
Côté prix, après deux années de correction, le marché affiche une hausse moyenne de 0,8 % en 2025. Une progression modérée, à peine supérieure à l’inflation, qui traduit un réalignement entre prix immobiliers et prix à la consommation. Le taux de rotation du parc progresse également, passant de 2,2 % à 2,4 %, avec l’espoir d’atteindre 2,5 %.
Un marché plus exclusif et socialement fragilisé
Derrière ces indicateurs positifs se cache une réalité plus préoccupante. La reprise bénéficie avant tout aux ménages les plus solvables. Les primo-accédants reviennent sur le marché, mais principalement ceux disposant de revenus élevés. Les ménages gagnant moins de 50 000 euros annuels restent largement exclus.
L’investissement locatif, lui, est en chute libre. Conséquence directe : le taux de propriétaires est tombé à 57 %, générant 240 000 locataires supplémentaires en quatorze ans. La FNAIM parle d’une véritable « paupérisation » des primo-accédants, avec des effets en cascade sur la mobilité résidentielle, la natalité et la cohésion sociale.
Autre sujet d’inquiétude majeur : l’état du parc locatif. Environ 870 000 logements classés F ou G sont aujourd’hui considérés comme énergétiquement indécents dans le parc privé, posant un problème massif d’offre à court et moyen terme.
2026 : entre signaux favorables et risques systémiques
Pour l’année 2026, la FNAIM identifie plusieurs facteurs favorables : des taux de crédit qui devraient rester modérés, des prix globalement stables, une inflation contenue et une épargne des ménages historiquement élevée, estimée à 6 700 milliards d’euros. Cette épargne constitue un socle de confiance pour les banques et alimente la transmission intergénérationnelle du patrimoine.
Mais ces éléments positifs sont contrebalancés par de lourdes menaces. L’instabilité politique, les cycles électoraux à répétition, la faible croissance économique, le risque de remontée du chômage et la crise de la dette souveraine pèsent sur les décisions d’investissement. À cela s’ajoutent la faiblesse persistante de la construction neuve, la complexité croissante des travaux de rénovation énergétique et la menace d’une généralisation de l’encadrement des loyers.
Une politique du logement jugée incohérente et contre-productive
La critique de la politique publique est sévère. Pour la FNAIM, le logement est aujourd’hui « en panne » sur tous les fronts : statut du bailleur privé dégradé, investissement locatif découragé, construction neuve à l’arrêt depuis la fin du Pinel, rénovation énergétique ralentie par la suspension de MaPrimeRénov’, et encadrement des loyers en expansion.
La fédération dénonce une instabilité législative chronique, avec des lois de finances imprévisibles et des dispositifs sans étude d’impact sérieuse. L’encadrement des loyers est jugé inefficace et potentiellement destructeur, notamment dans les zones tendues où les loyers sont déjà plafonnés par l’IRL. L’exemple parisien est régulièrement cité : malgré l’encadrement, la tension persiste, tandis que la régulation des locations touristiques reste insuffisante.
Sur le volet énergétique, la FNAIM critique la succession de modifications du calcul du DPE et le choix français d’associer performance énergétique et interdiction de louer. À horizon 2028, 550 000 logements pourraient sortir du marché locatif. Face à cette perspective, 40 % des propriétaires envisagent de vendre plutôt que de rénover, en particulier parmi les seniors aux revenus modestes.
Les propositions de la FNAIM : stabilité, incitation et anticipation
Face à ce constat, la FNAIM appelle à un changement de paradigme. Elle réclame d’abord de la stabilité politique, rappelant que six ministres du Logement se sont succédé en trois ans. Elle plaide pour la restauration de l’APL accession, la relance de l’investissement locatif par des dispositifs fiscaux lisibles, et la suspension temporaire de l’indécence énergétique.
Parmi ses propositions figure aussi la création d’une « vente en état futur de rénovation énergétique », permettant de financer les travaux lors de la transaction, ainsi que l’abandon du Zéro artificialisation nette au profit d’une densification raisonnée. Enfin, la fédération insiste sur la nécessité de renforcer les Plans locaux de l’habitat, en donnant aux élus les moyens d’agir.
Pour la FNAIM, la crise du logement est structurelle. Sans politique ambitieuse, cohérente et fondée sur la confiance plutôt que la sanction, le risque est clair : voir la crise immobilière se transformer en véritable bombe sociale.
