mmobilier 2026 : le retour à l’équilibre après la tempête
Le 5 janvier 2026, dans les salons feutrés du Ritz à Paris, Charles Marinakis, président de Century 21 France, a dressé un état des lieux sans concession du marché immobilier français. Après deux années particulièrement violentes en 2023 et 2024, marquées par une chute brutale des volumes et une paralysie du crédit, le marché de l’ancien a surpris : il s’est redressé seul, sans soutien massif de l’État. Un retour à la raison que beaucoup n’osaient plus espérer.
2025, l’année du rééquilibrage
L’année 2025 apparaît clairement comme un tournant. Les transactions sont reparties nettement à la hausse, avec +11,7 % pour les maisons et +11,4 % pour les appartements. Le volume global des ventes s’est établi entre 940 000 et 945 000 opérations, réintégrant ainsi le marché dans son « top 5 » historique des vingt dernières années.
Cette reprise ne s’est toutefois pas accompagnée d’une flambée des prix. À l’échelle nationale, la hausse est restée contenue à +1,4 %. Pour Charles Marinakis, le marché a retrouvé un fonctionnement sain, fondé sur l’autorégulation : les délais de vente se stabilisent autour de 100 jours, laissant aux acquéreurs le temps de réfléchir et aux vendeurs celui d’ajuster leurs attentes. Une rupture nette avec la frénésie observée après la crise sanitaire.
Paris, symbole d’un retour à la rationalité
La capitale illustre parfaitement ce changement de cycle. Après avoir dépassé les 10 000 euros le mètre carré en 2019, Paris affiche en 2025 un prix moyen de 9 557 €/m², soit près de 10 % de baisse par rapport au pic de 2020. Une correction jugée salutaire, qualifiée de « purge » par le président de Century 21 France.
Fait notable, cette baisse des prix a permis à Paris de retrouver plus tôt que le reste du territoire une dynamique en volume, dès 2024. Les surfaces restent modestes, avec une moyenne d’environ 50 m² par transaction, mais l’investissement locatif signe son retour : il représente désormais 23,9 % des achats, exactement son niveau d’équilibre de 2015.
En Île-de-France, le tableau est plus contrasté. Après avoir perdu près de 30 % de ses volumes entre 2022 et 2024, la région se stabilise. La grande couronne, dopée par la quête d’espace post-Covid et une envolée des prix de +38 % entre 2015 et 2022, entre à son tour dans une phase de normalisation.
L’apport personnel, clé de la reprise
L’un des enseignements majeurs de cette analyse réside dans le profil des acheteurs. Comment expliquer la reprise alors que les taux d’intérêt stagnent autour de 3,12 % et que les prix n’ont pas chuté massivement ? La réponse tient dans l’explosion de l’apport personnel.
Pour un bien moyen de 305 000 euros, l’apport requis est passé de 38 000 euros en 2019 à 83 000 euros en 2025. Les ménages ont massivement mobilisé leur épargne, soutenus par des donations familiales et des dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro. Les primo-accédants sont les grands bénéficiaires de cette dynamique, représentant 53 % des crédits accordés.
Charles Marinakis assume un discours pragmatique, partagé par les banques : mieux vaut un taux à 3 % avec un accès réel au crédit qu’un taux bas inaccessible. Une logique de coût d’opportunité assumée.
Century 21, l’ancrage local comme stratégie
Au-delà des chiffres, le président de Century 21 France a réaffirmé l’ADN de son réseau, fort de 960 agences et plus de 7 000 collaborateurs. Avec une notoriété de 89 %, la marque entend aller au-delà de la transaction immobilière.
L’initiative « Voisins Solidaires » en est l’illustration : l’agent immobilier devient un véritable acteur du quartier, capable de rendre des services du quotidien. Couplée à une stratégie d’hyper-géolocalisation publicitaire et à la création d’un site dédié à la transmission d’agences, cette approche vise à inscrire durablement les agences dans la vie locale, à l’heure où le secteur se restructure.
Le défi démographique, horizon 2050
L’analyse la plus préoccupante concerne l’avenir. La France est passée de 3,1 personnes par ménage en 1958 à 2,1 aujourd’hui, tandis que la natalité recule de 20 %. Résultat : le pays aura besoin de 4 millions de logements supplémentaires d’ici 2050 pour répondre aux évolutions sociétales.
Pour Charles Marinakis, le logement n’est plus seulement un actif financier, mais un enjeu démographique majeur. Une société qui doute de sa capacité à se loger est une société qui renonce à se projeter.
2026, l’année de la stabilité ?
Le message final est clair : « Ne touchez à rien ». Après des années de dispositifs fiscaux complexes, le marché de l’ancien démontre sa capacité à fonctionner sans assistance. La seule crainte réside dans l’instabilité fiscale, notamment sur la résidence principale ou les aides à la rénovation. Plus qu’un placement, l’immobilier doit redevenir un usage. Un retour à la raison, peut-être durable, mais encore fragile.