L’intervention de Fabien Neufinck, Directeur Général délégué de Crédit Logement, dresse un panorama précis du marché français du crédit immobilier, entre reprise mesurée, ajustements structurels et enjeux démographiques de long terme. En toile de fond, un message central : le système français de cautionnement reste un pilier de stabilité dans un environnement économique encore fragile.
Crédit Logement, acteur clé du financement immobilier
Créé en 1975,Crédit Logement s’est imposé comme le leader du cautionnement immobilier en France. L’organisme couvre aujourd’hui environ un tiers de l’ensemble des garanties de crédits immobiliers et près de 50 % du marché du cautionnement. Avec plus de 10 millions d’emprunteurs accompagnés et un encours garanti de 420 milliards d’euros, son rôle dépasse largement celui d’un simple outil technique de garantie.
Le cautionnement présente plusieurs avantages structurels par rapport à l’hypothèque : simplicité administrative, rapidité de décision — plus de la moitié des dossiers sont traités en une seconde — et coût global réduit grâce au fonds mutuel de garantie (FMG), partiellement restituable en fin de prêt. Mais au-delà de ces aspects opérationnels, Crédit Logement revendique une dimension de responsabilité sociétale. Son modèle repose sur un double regard sur la solvabilité et privilégie l’accompagnement amiable en cas de difficulté, avec un objectif clair : permettre à l’emprunteur de conserver son logement plutôt que d’entrer dans une logique de saisie.
Ce modèle français, longtemps perçu comme spécifique, gagne désormais une reconnaissance internationale, notamment auprès d’institutions comme le Fonds monétaire international, qui y voient une alternative robuste au modèle hypothécaire anglo-saxon.
Une reprise du crédit réelle mais à relativiser
Après une année 2024 qualifiée de « catastrophique » en début d’exercice, le marché du crédit immobilier a amorcé un redémarrage progressif à partir du printemps. Les chiffres convergent : selon Crédit Logement, l’ACPR et l’Observatoire Crédit Logement CSA, la production de crédits affiche une hausse comprise entre +35 % et +39 % sur douze mois glissants à fin novembre 2025.
Des chiffres impressionnants, mais à nuancer fortement. Cette croissance s’appuie sur une base historiquement basse, décembre 2023 marquant le point bas du cycle. Pour 2026, Crédit Logement ne table pas sur une explosion de l’activité, mais sur une stabilisation, dans un contexte macroéconomique peu porteur, avec une croissance française attendue autour de +0,8 %.
Renégociations : un effet d’optique statistique
Fabien Neufinck insiste sur un point souvent mal compris : la production de crédit inclut fréquemment les renégociations. Or, toutes n’ont pas le même impact économique. La modification d’un élément du contrat — comme l’assurance emprunteur via la loi Lemoyne — ne doit pas être confondue avec un rachat de crédit impliquant un changement de banque.
Ces renégociations, qui représentent environ 20 % de la production ces dernières années, n’ont pas d’effet productif réel sur l’économie. Elles sont d’ailleurs retraitées par la Banque de France dans ses analyses macroéconomiques.
Primo-accédants : sous contrainte mais toujours présents
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière ont profondément modifié l’accès au crédit, en particulier pour les primo-accédants. Limitation de la durée des prêts à 25 ans, plafonnement du taux d’endettement : ces mesures ont mécaniquement réduit leur solvabilité.
Pour y répondre, Crédit Logement a développé une offre dédiée aux moins de 36 ans, permettant de différer le paiement des frais de cautionnement (hors FMG) à la fin du prêt. Une souplesse bienvenue, même si l’organisme rappelle que cette offre n’est pas réservée aux seuls primo-accédants.
Fait notable : si le volume brut de crédits accordés aux primo-accédants a reculé entre 2021 et 2024, leur part relative dans la production totale est restée stable, voire en légère progression, passant de 30 % à 36 % pour la clientèle Crédit Logement. L’allongement des durées — autour de 250 à 252 mois en moyenne — est devenu le principal levier de solvabilisation, frôlant le plafond réglementaire.
Taux, risque et stabilité du modèle français
Les taux d’intérêt se stabilisent aujourd’hui autour de 3,10 à 3,15 %, avec une légère remontée anticipée vers 3,30 % début 2026. Des niveaux désormais perçus comme attractifs par les emprunteurs, ce qui contribue à réduire l’attentisme.
Côté risque, la France reste dans une situation très favorable. Les défaillances demeurent faibles, malgré une légère remontée tendancielle liée aux incertitudes macroéconomiques et à une possible hausse du chômage. Le recours massif au taux fixe constitue un atout majeur : il sécurise les ménages tout en permettant des renégociations à la baisse lorsque le contexte s’y prête.
Le défi démographique des seniors
Enfin, Crédit Logement regarde au-delà du cycle actuel. La séniorisation de la population est identifiée comme un enjeu structurant. L’organisme travaille avec les banques sur des solutions liées au « vieillir chez soi » : financement de travaux, adaptation du logement, ou mobilité résidentielle.
L’objectif est clair : proposer dès 2026 une offre dédiée aux seniors, adaptée à leurs besoins spécifiques, tout en maintenant les équilibres de risque. Un nouveau chapitre pour le crédit immobilier, à l’heure où le logement devient aussi un sujet de longévité.