Le marché immobilier neuf traverse une période charnière. Après plusieurs années difficiles pour la construction et la promotion immobilière, les acquéreurs évoluent dans un environnement où le financement devient plus technique. Pourtant, le neuf continue d’offrir de réelles opportunités, notamment pour les primo-accédants à condition de bien maîtriser les spécificités de chaque projet.

Dans ce nouvel épisode de Fans de Crédit, animé par Bruno Rouleau, deux spécialistes du secteur partagent leur expertise : Vincent BELHACENE Directeur général et co-fondateur de CÔTE NEUF, et Samuel BRICOUT Dirigeant-fondateur du réseau AFFINITAUX.

Ensemble, ils décryptent les particularités du financement immobilier neuf, les différences entre VEFA et CCMI, les attentes des banques et le rôle du courtier dans l’accompagnement des acquéreurs.

Financer un achat immobilier neuf : pourquoi l’accompagnement est devenu essentiel

Pour beaucoup d’acquéreurs, acheter dans le neuf consiste simplement à choisir un logement récemment construit. La réalité est pourtant beaucoup plus complexe.

VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), maîtrise d’œuvre ou encore auto-construction : derrière le terme « immobilier neuf » se cachent plusieurs cadres juridiques et techniques qui influencent directement la manière dont le projet sera financé.

La VEFA, par exemple, permet d’acheter un appartement ou une maison avant son achèvement. L’acquéreur devient progressivement propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction et le paiement est lui-même échelonné selon l’avancement des travaux. Les différentes étapes et garanties liées à l’achat d’un logement en VEFA sont détaillées par Service-Public.fr.

Cette diversité explique pourquoi les banques peuvent avoir recours à des équipes spécialisées pour analyser certains dossiers liés à l’immobilier neuf.

Pourquoi les banques regardent-elles différemment le neuf ?

Dans l’ancien, la banque finance un actif déjà construit, identifiable et dont la valeur peut être comparée relativement facilement au marché local.

Dans le neuf, la situation est différente.

Comme l’explique Vincent Belhacene, le bien financé n’existe parfois pas encore au moment où la banque s’engage. Les fonds peuvent être débloqués progressivement pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, avant l’achèvement complet de l’opération.

La banque doit donc analyser non seulement la situation de l’acquéreur, mais également la nature de l’opération, le constructeur ou le promoteur, les assurances et les différentes garanties entourant le projet.

Cette prudence intervient également dans un contexte où les établissements financiers restent attentifs à la qualité des dossiers. La remontée modérée des taux et la sélection plus stricte des emprunteurs constituent ainsi un autre élément à prendre en compte pour comprendre les conditions actuelles du crédit immobilier.

VEFA et CCMI : deux projets, deux logiques de financement

L’une des principales distinctions abordées dans l’émission concerne la VEFA et le CCMI.

Dans le cadre d’une VEFA, l’acquéreur achète un logement auprès d’un promoteur. Le terrain et la construction font partie d’une opération globale et le logement est livré une fois achevé.

Dans le cadre d’un CCMI, la logique est différente : l’acquéreur devient propriétaire de son terrain et fait construire sa maison. Plusieurs dépenses peuvent alors venir s’ajouter au coût de la construction : terrassement, raccordements, viabilisation ou encore aménagements extérieurs.

Ces différences ont une conséquence directe sur le financement.

Les banques peuvent demander davantage d’apport ou d’épargne résiduelle sur certaines opérations de construction afin de couvrir les éventuels imprévus.

Vincent Belhacene résume cette logique : plus le projet est cadré et sécurisé, plus son financement sera généralement simple à présenter à la banque.

Primo-accédants : pourquoi le neuf reste attractif

Le marché du neuf reste particulièrement important pour les primo-accédants.

Au-delà de la qualité énergétique des logements récents et des garanties associées à la construction, certains dispositifs peuvent faciliter l’accession à la propriété.

C’est notamment le cas du Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité. Le dispositif peut participer au financement de certaines acquisitions ou constructions de logements neufs et venir compléter un crédit immobilier classique.

Vincent nuance toutefois l’idée selon laquelle le marché du neuf serait exclusivement dépendant de ces aides. Il indique qu’une partie des acquisitions réalisées par Côté Neuf se fait également sans PTZ.

Le neuf ne se limite donc pas aux seuls primo-accédants. Certains seconds accédants, ménages en recomposition ou acquéreurs recherchant des biens premium peuvent également privilégier ce marché.

Le rôle clé du courtier dans le financement du neuf

Face à cette technicité, l’intervention du courtier prend tout son sens.

Samuel Bricout rappelle que son métier consiste avant tout à accompagner les particuliers dans leurs projets et à trouver le financement correspondant le mieux à leur situation.

Dans le neuf, cette mission nécessite toutefois une connaissance supplémentaire des différents montages.

Le courtier doit comprendre la nature juridique du projet, identifier les exigences de la banque, anticiper les différents appels de fonds et orienter le dossier vers les interlocuteurs bancaires capables de traiter l’opération.

Samuel Bricout souligne notamment : « Le neuf est beaucoup plus complexe en fonction des projets, VEFA, CCMI. »

Cette expertise renforce plus largement la dimension de conseil du métier. Une évolution que nous avons également abordée dans notre émission consacrée à la mission de conseil du courtier en crédit, à ses obligations et à ses nouvelles perspectives.

Côté Neuf : Transposer la logique du courtage au choix du logement

Cette logique d’accompagnement se retrouve également dans le modèle développé par Côté Neuf.

Après avoir exercé dans la banque puis le courtage en prêt immobilier, Vincent Belhacene explique avoir identifié un besoin similaire du côté de la recherche immobilière.

L’idée est relativement simple : de la même manière qu’un courtier compare plusieurs établissements bancaires afin de trouver une solution de financement adaptée, Côté Neuf accompagne l’acquéreur dans sa recherche parmi les différents programmes immobiliers disponibles.

Budget, localisation, critères du logement ou objectifs de l’acquéreur sont ainsi intégrés afin d’identifier une opération correspondant au projet.

Cette complémentarité entre recherche du bien et recherche du financement illustre également l’évolution de l’écosystème immobilier vers davantage de spécialisation.

Tous les projets ne présentent pas le même risque

La banque ne regarde pas de la même manière une VEFA portée par un promoteur reconnu et une construction faisant intervenir plusieurs entreprises ou un maître d’œuvre récemment installé.

Les établissements financiers cherchent notamment à vérifier la solidité des intervenants ainsi que l’existence des assurances et garanties nécessaires.

Plus l’acquéreur souhaite intervenir directement dans le pilotage de son projet, plus la banque peut également considérer que le risque augmente.

Cette logique devient particulièrement visible dans les projets d’auto-construction, dont le financement reste beaucoup plus difficile.

À l’inverse, un projet clairement encadré avec des intervenants identifiés et des garanties solides, facilite généralement l’analyse du dossier.

Le financement du neuf, une expertise à développer pour les courtiers

Le financement immobilier neuf demande donc davantage de technicité qu’un dossier classique dans l’ancien.

Mais cette complexité peut aussi représenter une opportunité pour les professionnels du crédit.

VEFA, CCMI, appels de fonds, garanties, assurances, PTZ ou analyse du constructeur : maîtriser ces mécanismes permet au courtier d’apporter une réelle valeur ajoutée à son client.

En fin d’émission, les intervenants invitent d’ailleurs les professionnels à se rapprocher des spécialistes présents au sein de leurs réseaux afin de développer leurs connaissances sur le sujet.

« Oui, c’est un peu plus chronophage. Oui, c’est un peu plus technique, mais c’est aussi très passionnant. »

Dans un marché où les acquéreurs ont besoin de davantage de pédagogie et de sécurité, la maîtrise du financement immobilier neuf peut ainsi devenir un véritable levier de différenciation pour les courtiers.

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