Un courtier qui délivre une mission de conseil en crédit immobilier sans remettre au client une recommandation personnalisée écrite s’expose à une amende de 30 000 euros. Le fait, pour l’intermédiaire de crédit qui fournit un service de conseil prévu à l’article L. 313-13 de ne pas remettre à l’emprunteur une recommandation personnalisée ou de lui remettre une recommandation ne répondant pas aux exigences de l’article L. 313-13, est puni d’une amende de 30 000 euros (article L. 341-30 du Code de la consommation).

Née de la transposition de la directive européenne sur le crédit immobilier en 2016, cette prestation reste mal maîtrisée par les intermédiaires et son extension au crédit à la consommation en fait un sujet brûlant. Invitée de l’émission Fans du crédit en partenariat avec la Fédération du courtage en crédit, Maître Katarzyna Hocquerelle avocate associée du cabinet AVOCATLEGAL, en livre le mode d’emploi juridique.

Qu’est-ce que la mission de conseil du courtier et en quoi diffère-t-elle du courtage ?

La mission de conseil est une prestation distincte de l’intermédiation : elle s’arrête à la recommandation, là où le courtage va jusqu’à l’entremise avec la banque. Concrètement, le courtier analyse en profondeur la situation financière et personnelle du consommateur puis lui remet une recommandation motivée sur le ou les crédits les plus adaptés à charge ensuite pour le client d’aller ou non négocier lui-même son financement.

Le cadre est récent. La protection des emprunteurs immobiliers est renforcée depuis le 1er juillet 2016, l’ordonnance du 25 mars 2016 transposant la directive européenne du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. Ce texte a introduit une faculté nouvelle en France : le service de conseil, distinct de l’octroi de crédit et de l’intermédiation qui consiste en la fourniture à l’emprunteur de recommandations personnalisées concernant un ou plusieurs contrats de crédits adaptés à sa situation financière.

Attention à la sémantique qui piège beaucoup d’acteurs. Le conseil ne devient « indépendant » qu’à une condition précise : le conseil est qualifié d’indépendant dès lors qu’il est rendu à partir d’un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché et que sa fourniture ne donne lieu à aucune rémunération autre que celle versée, le cas échéant par le consommateur. Autrement dit, dès qu’une commission bancaire entre en jeu, le conseil n’est plus indépendant.

Autre limite majeure souvent ignorée : la prestation est réservée au crédit immobilier à usage d’habitation et exclut expressément le regroupement de crédits. Cette dynamique de recomposition du courtage s’observe alors même que le marché de l’immobilier ancien cherche un nouveau souffle en 2026.

Recommandation personnalisée : que doit contenir le rapport de conseil ?

La recommandation écrite est le cœur de la mission et la première source de contentieux. Sur support papier ou tout autre support durable, elle doit préciser les établissements bancaires consultés, les éléments de situation personnelle et financière pris en compte et surtout motiver pourquoi tel financement est recommandé plutôt qu’un autre.

Pour Maître Hocquerelle, l’erreur la plus fréquente n’est pas l’absence d’analyse, mais l’absence de preuve. « Ce n’est pas tout de rédiger même sur un support papier une recommandation », explique-t-elle : « il faut, au cas d’un éventuel contentieux, disposer de la preuve de sa remise au client. »

Beaucoup de courtiers montent un dossier de financement solide mais oublient la recommandation motivée et plus encore la traçabilité de sa transmission.

Ce point rejoint une jurisprudence désormais bien établie en matière d’information précontractuelle. La Cour de cassation a confirmé que la simple signature de l’offre de prêt par l’emprunteur, même assortie d’une clause attestant la réception de la fiche d’information, ne suffit pas à prouver que le professionnel a rempli son obligation (Cass. 1re civ., 7 juin 2023, n° 22-15.552). Sans preuve de remise, le paiement de la prestation devient contestable devant le tribunal et l’amende pénale de 30 000 euros plane.

Faut-il appliquer la TVA sur la mission de conseil ?

Selon l’analyse de Maître Hocquerelle : la mission de conseil doit en principe être facturée avec TVA, contrairement au mandat d’intermédiation. La raison est technique, l’intermédiation bancaire est exonérée de TVA au titre de l’article 261 C du Code général des impôts, car elle s’inscrit dans l’environnement du prêt. La mission de conseil elle,s’arrête à la recommandation, sans entremise ni prêt.

« Concernant cette prestation spécifique, il y a un vide juridique », souligne l’avocate : « il n’y a pas de texte qui impose ou qui exclut la TVA. » Or, en droit fiscal, faute de texte d’exclusion, la règle par défaut s’applique : la TVA est due. « En cas d’un éventuel contrôle, c’est ce que vont démontrer également les inspecteurs d’impôts », prévient-elle.

Deux pièges à éviter :

• Confondre statut et prestation. Ce n’est pas le code NAF du courtier qui l’exonère, mais uniquement la nature de la prestation d’intermédiation protégée par le 261 C.
• Confondre exonération et franchise en base. Un intermédiaire en micro-entreprise peut ne pas facturer de TVA, mais au titre de son seuil de chiffre d’affaires un mécanisme sans rapport avec la nature de la mission de conseil.

S’adressant à des consommateurs, le courtier doit par ailleurs afficher le taux de TVA et le montant TTC dans son barème et sur sa facture. Ces sujets de facturation recoupent directement la question du recouvrement des honoraires en courtage crédit où la rigueur contractuelle conditionne le paiement.

Quand un courtier peut-il facturer sa mission de conseil ?

Immédiatement à la remise de la recommandation, c’est le grand avantage de la mission de conseil. La règle qui interdit à l’IOBSP d’être payé avant le déblocage des fonds ne s’applique pas à cette prestation. Il est interdit à tout IOBSP de percevoir une quelconque rémunération avant le versement effectif des fonds prêtés, mais cette interdiction ne s’applique pas en cas de fourniture du service de conseil indépendant en crédit immobilier au sens de l’article L. 519-1-1 du Code monétaire et financier.

Conséquence pratique : « ici, le client peut payer l’intermédiaire à la remise de la recommandation », confirme Maître Hocquerelle. Nul besoin d’attendre le dépôt du dossier, l’accord de la banque ou le décaissement. La rémunération est acquise dès que la mission est achevée par la remise du rapport, qu’elle déclenche aussi la facturation.

C’est là une différence de fond avec l’immobilier. À la différence d’un acquéreur qui contourne la commission d’une agence une manœuvre que la Cour de cassation sanctionne, l’emprunteur qui utilise un conseil puis va négocier seul sa banque ne doit aucun frais d’intermédiation supplémentaire : le conseil, lui a bien été payé à la remise.

Peut-on signer la mission de conseil et le mandat d’intermédiation le même jour ?

Techniquement possible mais fortement déconseillé. La mission de conseil doit faire l’objet d’un contrat spécifique, un mandat de conseil ou un contrat de prestation de services distinct du mandat de recherche de capitaux qui lui ne concerne que l’intermédiation.

Aucun texte n’interdit la succession des deux contrats : conseil d’abord, intermédiation ensuite. Mais le premier doit être parfaitement clôturé par la remise de la recommandation et sa facturation avant d’enchaîner. Signer les deux mandats simultanément brouille tout : quelle prestation exécute-t-on, faut-il appliquer la TVA, à quel moment facturer ?

L’avocate est claire sur les pratiques observées en 2023, quand des courtiers cherchaient à sécuriser un revenu malgré les refus de prêt liés au taux d’usure : « Ce n’est pas heureux non plus de signer les deux mandats, le jour même, au même client. »

Le risque : le client peut grâce au conseil aller négocier directement sa banque et ne jamais confier de mission d’intermédiation. Rappelons enfin que l’intermédiation se définit par l’entremise contacter et négocier avec la banque non par le fait d’être rémunéré par elle. Cumuler les honoraires de conseil avec ceux de l’intermédiation est selon Bruno Rouleau « une hérésie, c’est même illégal ».

La mission de conseil s’étend-elle au crédit à la consommation en 2026 ?

A compter du 20 novembre 2026. La faculté de conseil, aujourd’hui limitée au crédit immobilier sera étendue au crédit à la consommation avec l’entrée en application de la nouvelle directive européenne. La directive européenne CCD2 (2023/2225), transposée par l’ordonnance du 3 septembre 2025, s’applique le 20 novembre 2026. Les dispositions de cette ordonnance entrent en vigueur le 20 novembre 2026.

Le regroupement de crédits, en revanche demeure exclu de la mission de conseil y compris après cette date. Le nouveau cadre du crédit à la consommation renforce par ailleurs le devoir de mise en garde des intermédiaires : un délai de rétractation porté de 14 à 30 jours, une consultation FICP obligatoire avant tout accord et un devoir de mise en garde renforcé figurent parmi les nouveautés.

Reste un angle mort que soulève l’avocate : le crédit aux professionnels. Aucun texte ne l’autorise, aucun ne l’interdit. « Rien n’empêche effectivement le professionnel de proposer une mission de conseil également à l’égard des professionnels », estime-t-elle, en s’appuyant sur une décision de la Cour d’appel de Paris ayant reconnu, indirectement, une telle mission.

Son conseil pratique : inscrire l’activité de conseil aux entreprises dans l’objet social, la rattacher à la catégorie « autre » à l’ORIAS et facturer avec TVA, sauf exception.

Conclusion

La mission de conseil est un levier de revenu réel pour les courtiers payable dès la remise, indépendant du succès du financement mais son formalisme est « extrême » pour reprendre le mot de Maître Katarzyna Hocquerelle : contrat dédié, recommandation motivée, preuve de remise, TVA et barème affiché.

À l’approche du 20 novembre 2026 et de son extension au crédit à la consommation, le message de l’avocate tient en un conseil : auditer sa documentation dès maintenant et au moindre doute consulter un professionnel du droit.

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