Vices cachés et travaux de bricolage : quand le vendeur non professionnel est traité comme un professionnel
En immobilier, la clause de non-garantie des vices cachés est une disposition couramment insérée dans les actes de vente. Elle permet, en théorie, au vendeur de se protéger contre d’éventuelles réclamations de l’acquéreur liées à des défauts non apparents du bien. Mais cette clause a ses limites — et une décision de la Cour de Cassation du 13 novembre 2025 vient de le rappeler avec force, dans une affaire qui devrait alerter tout vendeur ayant réalisé des travaux dans son logement.
Une maison achetée, des désordres découverts
En juillet 2018, Monsieur et Madame V font l’acquisition d’une maison à Saverne pour la somme de 120 000 euros. Un mois seulement après la signature, un huissier de justice est mandaté pour constater l’état du bien. Le constat est accablant : infiltrations importantes, problèmes d’humidité, défauts d’isolation. Le tableau d’une maison qui, en apparence, semblait saine, révèle rapidement une réalité bien différente.
Les vendeurs refusent d’endosser la moindre responsabilité. Les acheteurs n’ont d’autre choix que de les assigner en justice pour obtenir une expertise judiciaire.
L’expertise met en lumière des travaux amateurs
Le rapport de l’expert est sans appel. Les désordres constatés trouvent leur origine dans des travaux réalisés directement par les vendeurs eux-mêmes, qualifiés par l’expert de « particulièrement profanes en la matière ». Ces travaux ont été menés sur une période de 12 à 13 ans, au cours des 16 années d’occupation du logement. Non-respect des normes parasismiques, présence d’infiltrations, absence d’eau chaude dans la cuisine : autant de malfaçons accumulées, directement imputables aux bricolages des vendeurs.
Une condamnation à plus de 150 000 euros
Le Tribunal Judiciaire de Saverne ne laisse aucun doute sur sa position : la vente est annulée. Les vendeurs sont condamnés à verser aux acquéreurs une somme dépassant les 150 000 euros, soit bien davantage que le prix de vente initial. Cette somme comprend la restitution du prix d’acquisition, des dommages et intérêts, ainsi que le remboursement des frais engagés par les acheteurs : honoraires de notaire, intervention d’huissier, travaux d’urgence.
Les vendeurs font appel. Ils s’appuient notamment sur la clause de non-garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente. La Cour d’Appel rejette leurs arguments et aggrave même leur condamnation en augmentant le montant des dommages et intérêts.
La Cour de Cassation tranche : le bricoleur est assimilé au professionnel
Loin de se résigner, les vendeurs se pourvoient en cassation. Leur argument : la cour d’appel n’aurait pas vérifié s’ils possédaient des compétences particulières leur permettant d’être assimilés à des vendeurs professionnels — condition nécessaire, selon eux, pour écarter la clause de non-garantie.
La Cour de Cassation rejette ce raisonnement. Elle rappelle avec clarté les principes issus des articles 1643 et 1645 du Code civil : un vendeur qui réalise lui-même des travaux, sans être un professionnel de la construction, et dont ces travaux sont à l’origine des désordres constatés, est assimilé à un vendeur professionnel. À ce titre, il est présumé avoir eu connaissance des vices affectant le bien vendu. Il ne peut donc pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.
Concrètement : peu importe que les vendeurs ne soient pas des artisans ou des constructeurs. Dès lors qu’ils ont eux-mêmes réalisé les travaux à l’origine des problèmes, la loi les traite comme s’ils en étaient pleinement conscients — et leur en impute la responsabilité entière.
Le message aux vendeurs : la transparence s’impose
Cette affaire illustre une réalité que beaucoup de vendeurs ignorent ou sous-estiment. Avoir effectué des travaux dans son logement — même avec les meilleures intentions — engage une responsabilité bien particulière au moment de la revente.
Le conseil est clair : tout vendeur dont le bien présente des désordres, qu’ils soient apparents ou non, a l’obligation d’en informer les futurs acquéreurs, tant dans leur principe que dans leur ampleur. Omettre cette information, c’est s’exposer à une annulation de la vente et à des condamnations financières lourdes. Et l’agent immobilier, s’il avait connaissance de ces désordres, peut également voir sa responsabilité engagée.
Dans cette affaire, les vendeurs repartent avec leur maison défectueuse sur les bras — et une facture de plus de 150 000 euros à régler.
