Le projet de loi présenté par Vincent Jeanbrun, le 24 juin dernier, pose le diagnostic le plus lucide depuis des années. Et il faut s’en féliciter.

Mais derrière la grammaire des « quatre chocs », l’essentiel se joue ailleurs : dans deux mesures dont personne ne parle et dans un calendrier qui dément l’urgence affichée.

On nous promet quatre chocs. En électricité, un choc se mesure ; en politique du logement, il se déclare. La nuance n’est pas de pure rhétorique : depuis quinze ans, chaque ministre du Logement entre en fonction en dégainant son « plan », son « acte », sa « relance ». Et la production de logements, elle, continue de baisser. Vincent Jeanbrun le sait si bien qu’il a pris les devants. « Ce n’est pas le grand soir, mais ça permet d’avancer », a-t-il concédé lui-même au sujet de son texte. Et de se définir, joliment, comme « moins ministre du Logement que ministre de la crise du logement ». Voilà au moins une honnêteté qui change.

La crise, justement, l’entourage du ministre la qualifie de « bombe sociale qui ne pouvait pas attendre l’élection présidentielle de 2027 ». La formule est juste, et les chiffres la valident sans ménagement, nous ne cessons de le crier sur les toits depuis 2021 : selon le baromètre de la Fondation Palladio, la France n’a livré que 278 000 logements en 2025. L’objectif inscrit dans le texte, 2 millions de logements d’ici 2030, soit 400 000 par an, dont 125 000 sociaux, suppose donc de presque doubler le rythme actuel. On part de loin. Très loin. Et c’est en gardant cet écart à l’esprit qu’il faut lire les quatre fameux chocs.

Choc d’investissement : le carrousel des niches a un nouveau cheval

Premier choc, le volet fiscal, désormais baptisé, c’est une mode française, du nom de son auteur :  le dispositif Jeanbrun. Il succède au Pinel, expiré fin 2024 et en corrige les deux principaux défauts :

• il abandonne le zonage (donc s’applique partout)
• et troque la réduction d’impôt pour un mécanisme d’amortissement, économiquement plus sain, qui permet de déduire des loyers une fraction du prix du bien et des charges. En contrepartie, les loyers sont plafonnés.

Le texte abaisse en outre, dans l’ancien, le seuil de travaux exigé de 30 % à 20 % du prix du bien, et substitue à l’exigence d’un DPE A jugée, à juste titre, « inatteignable », une cible de classe D, assortie de l’interdiction de la chaudière fossile.

Saluons ce qui mérite de l’être : l’amortissement vaut mieux que la réduction d’impôt, la fin du zonage est un progrès et viser un DPE D plutôt qu’un DPE A relève du principe de réalité tant du point de vue du retour sur investissement. Mais ne nous racontons pas d’histoires sur la nature de la chose. Une niche fiscale, aussi bien conçue soit-elle, agit sur la demande : elle solvabilise l’investisseur. Or les freins à la production sont, eux, du côté de l’offre : le coût du foncier, l’empilement des normes, la fiscalité locale, les recours, le coût de construction, le niveau des taux en termes de coût de portage. Aucun amortissement ne fait baisser le prix d’un terrain.

Et puis il y a l’ironie du baptême. La profession ne demandait pas un nouveau dispositif portant un nom : elle réclamait, par la voix de l’Institut Janus, par exemple, comme de tant d’autres, de la stabilité fiscale car l’immobilier est l’investissement du temps long voire très long.

Donner son patronyme à une niche, c’est précisément garantir qu’elle sera défaite par le successeur. Scellier, Duflot, Pinel, Jeanbrun : le cimetière des dispositifs nominatifs s’allonge, et chaque pierre tombale est un message adressé à l’investisseur : ce que l’État vous offre aujourd’hui, il vous le reprendra demain, Amen. On ne bâtit pas une politique de long terme sur un calendrier électoral.

Et ce « il vous le reprendra » n’est pas qu’une figure de style : il est gravé dans la mécanique même du dispositif. Car l’amortissement Jeanbrun n’est pas un cadeau, c’est un report. L’investisseur déduit chaque année de ses loyers une fraction du prix du bien, de 3 à 5,5 % par an, en contrepartie d’un engagement de location nue de neuf ans à loyer plafonné. Mais le jour où il revend, ces amortissements déduits sont réintégrés dans l’assiette de la plus-value imposable. Exactement comme à la levée d’option d’un crédit-bail : ce qu’on a passé en charges pendant la vie du contrat revient se présenter à la caisse à la sortie. C’est d’ailleurs le régime déjà appliqué au LMNP depuis la loi de finances 2025. L’avantage de la détention se paie donc, pour partie, à la revente. Grosso modo, les Français sont imposés au moment de l’achat de leur bien, pendant son exploitation et à sa revente ou à leur succession.

La nuance n’est pas un détail de fiscaliste, nos lecteurs investisseurs la pèseront mieux que ne l’explique la communication ministérielle. Cette réintégration ne s’efface réellement que par le jeu des abattements pour durée de détention : exonération d’impôt sur la plus-value après vingt-deux ans, de prélèvements sociaux après trente. En clair, le Jeanbrun récompense le détenteur de très long terme et pénalise celui qui revend tôt : un outil de constitution de patrimoine, pas de rotation d’actifs.

Deux réserves de prudence, toutefois : la doctrine fiscale (le BOFiP) n’étant pas encore figée, le calibrage exact de cette réintégration reste à confirmer ; quelques voix contestent même qu’elle s’applique au Jeanbrun et le ministre lui-même aurait évoqué l’idée de revoir ce régime d’amortissements imposables en cas de revente avant vingt-deux ans. Comprenez : le défaut est connu, jusque dans le cabinet qui a signé le texte. En attendant que l’administration tranche, le réflexe du bon gestionnaire reste de le provisionner dès l’étude de rentabilité.

Choc énergétique : l’aveu déguisé en relance

C’est le plus politiquement habile et le plus révélateur. Le texte autorise la remise en location de 700 000 logements classés F et G, à condition que le propriétaire s’engage à les rénover sous trois ans (individuel) ou cinq ans (collectif). On présente cela comme un « choc ». Appelons-le par son nom : c’est un rétropédalage en bonne et due forme quand la prise de conscience s’est faite sur le nombre de personnes et d’enfants qui allaient devoir vivre sous une tente Queshua !

Rappelons la séquence. La loi Climat et Résilience de 2021 a programmé l’éviction des passoires thermiques du marché locatif : interdiction des G, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (environ 600 000 logements concernés à cette première échéance), des F au 1ᵉʳ janvier 2028 (près d’un million), des E en 2034. Soit, à terme, plusieurs millions de logements menacés de sortie sèche. Ce que le gouvernement constate aujourd’hui, c’est l’évidence que tout praticien voyait venir : sortir brutalement des centaines de milliers de biens du marché, en pleine pénurie, ne produit pas de la rénovation mais de la vacance : les propriétaires capables de financer les travaux les avaient déjà faits ; les autres ont retiré leur bien, attendu ou vendu à la découpe.

Le « choc énergétique » consiste donc à suspendre le couperet posé par l’État lui-même quatre ans plus tôt. C’est la définition même d’une mesure « iatrogène » : l’État crée le mal, puis vend le remède comme une réforme. Bastiat aurait souri, Tocqueville aurait défailli. On nous montre ce qui se voit, 700 000 logements réinjectés dans le marché, en passant sous silence ce qui ne se verra pas : une fois le pistolet déchargé de sa cartouche réglementaire, combien de ces rénovations promises sous trois ou cinq ans seront effectivement réalisées ? L’engagement de travaux est une bonne intention ; l’expérience enseigne que les bonnes intentions, sans sanction crédible, font de médiocres politiques publiques.

Une nuance, toutefois et elle nous semble sérieuse : le texte intègre désormais la question du « confort d’été » et des « bouilloires thermiques ». C’est une vraie maturation. La performance énergétique ne se résume pas au chauffage hivernal ; un parc qui surchauffe l’été est un problème sanitaire émergent. Sur ce point, le diagnostic gagne en finesse.

Choc de simplification : le plus prometteur mais le plus révélateur de la maladie

Voici, paradoxalement, la meilleure idée et le symptôme le plus criant. L’article 2 crée les « Opérations d’intérêt local » avec son joli acronyme : OIL, des périmètres dérogatoires où la mise en conformité des documents d’urbanisme n’est plus requise et où l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France passe de conforme à simple.

Le gouvernement assume la méthode Notre-Dame et celle des Jeux olympiques, où l’on a démontré qu’en France, quand on veut, on sait construire vite. S’y ajoute un coup de pouce à la transformation de bureaux en logements, à commencer par le quartier de La Défense.

C’est, de loin, le levier le plus directement pro-production du texte. Réduire les délais (certains programmes mettent aujourd’hui jusqu’à dix ans à aboutir), c’est attaquer le mal à la racine. Mais arrêtons-nous une seconde sur ce que cette mesure avoue réellement. Créer des zones où la règle ne s’applique plus, c’est reconnaître noir sur blanc que la règle générale est dysfonctionnelle. Si la norme empêche de construire au point qu’il faille des sanctuaires pour s’en affranchir, la vraie réforme n’est pas de multiplier les sanctuaires : c’est de réformer la norme. À défaut, on institue un urbanisme à deux vitesses, on ouvre un boulevard aux recours pour rupture d’égalité et l’on transforme l’ABF en variable d’ajustement politique selon qu’on est dedans ou dehors.

Surtout, il y a un grand silence et il est assourdissant : le texte ne dit rien du foncier, rien de l’équation du ZAN. On ne produit pas 400 000 logements par an en maintenant un objectif de sobriété foncière contraignant et un coût du terrain qui reste, partout en zone tendue, le premier poste du bilan d’une opération. Simplifier les procédures sans traiter la disponibilité et le prix du foncier, c’est comme huiler une serrure dont on a perdu la clé.

Choc de confiance : la signature de l’ancien maire

Quatrième choc : redonner aux maires, « sur la base du volontariat », un pouvoir d’orientation dans l’attribution des logements sociaux, assorti d’un « droit de veto » permettant de refuser une attribution à une personne condamnée pour des faits graves, notamment liés au narcotrafic. On reconnaît là la patte de l’ancien maire de L’Haÿ-les-Roses, pour qui la sécurité et la tranquillité publique ne sont pas des abstractions.

Sur le principe, rapprocher la décision du terrain est une bonne chose : le maire connaît son territoire mieux que n’importe quelle commission départementale ou quelle instance nébuleuse dépendant d’un ministère. Mais deux réserves s’imposent :

• la première : le « volontariat » rend la mesure largement optique puisqu’on offre un pouvoir que rien n’oblige à exercer.
• La seconde, plus profonde : le droit de veto relève davantage du signal politique (sécuritaire, destiné à un électorat précis) que du levier de « production ». On ne construit pas un logement de plus en filtrant les attributions. La frontière entre proximité légitime et clientélisme local est bien plus mince qu’on ne le dit.

Le vrai gros titre, celui que les généralistes ont manqué

Pendant que les rédactions comptaient les chocs, l’essentiel pour notre profession se nichait dans les articles techniques. Le texte porterait « l’abaissement des seuils de majorité » requis pour voter les travaux de rénovation énergétique d’ampleur en assemblée générale. Dit autrement : la modification la plus substantielle du régime des AG depuis la loi ELAN de 2018, peut-être depuis une décennie. Des milliers de projets aujourd’hui paralysés par la mécanique des majorités de la loi du 10 juillet 1965 pourraient enfin se débloquer. Pour les copropriétés, ce n’est pas un détail.

S’y ajoute une convergence qui mérite l’attention de tous ceux qui plaident depuis des années pour la professionnalisation de la gestion : le livre blanc de l’Institut Janus a remis sur la table la création d’un « ordre des syndics professionnels », l’association SYNDIC France nouvellement créée le 18 juin dernier s’en veut le hérault également ; tous deux insistant sur le modèle des ordres réglementés et le ministre s’est déclaré « ouvert » à en discuter. La clarification du statut des plateformes exerçant de facto une activité de syndic sans en détenir la carte est, elle aussi, posée.

On ne s’en plaindra pas : à quoi bon abaisser les majorités pour fluidifier le vote des travaux si la profession qui exécute ces décisions n’est pas tenue par un standard commun ? La simplification des règles n’a de sens qu’adossée à une exigence de compétence. C’est exactement le débat que nous défendons depuis 2021.

Plus globalement, abaisser les majorités sans réfléchir ou proposer des solutions de subventions ou de financement simples et opérationnelles ne peut que vouer toute démarche à l’échec. Il est donc impératif que les banques soient saisies de ces enjeux et qu’un dossier soit traité plus rapidement car l’inflation sur les matériaux rend tout devis de ravalement rapidement obsolète. On ne peut accepter des dossiers qui prennent 4, 6, 9 voire 14 mois à être finalisés.

Enfin, et ce n’est pas rien en cette actualité caniculaire, la rénovation énergétique doit toucher les températures hivernales comme estivales. C’est un ensemble à considérer selon le prisme du bon sens paysan. Il est dommage que nombre de projets se soient focalisés sur la consommation énergétique en hiver et non le confort de vie en été …

L’urgence et son calendrier

Reste la contradiction la plus piquante. Une « bombe sociale qui ne peut pas attendre 2027 », nous dit-on. Examinons de plus près, la mèche, avec l’attention d’un révolutionnaire mexicain sous les ordres de Pancho Villa.

Procédure accélérée ; transmission immédiate à la commission des affaires économiques ; auditions en juillet ; débats dans l’hémicycle puis au Sénat entre septembre et octobre ; adoption « espérée » avant la fin 2026, avant l’ouverture des discussions budgétaires. Le tout dans une Assemblée clairement sans majorité, ce que le ministre reconnaît lui-même, et qui l’oblige à une approche « mesure par mesure » plutôt qu’au grand soir qu’il a d’ailleurs renoncé à promettre.

Traduisons : les premiers effets concrets se feront sentir en 2027. Soit, comme par hasard, l’année que l’urgence prétendait ne pas pouvoir attendre. La bombe a donc une mèche calibrée sur le calendrier présidentiel. On peut y voir du cynisme ; on peut aussi, plus charitablement, y voir la contrainte d’un gouvernement qui fait ce qu’il peut avec le Parlement qu’il a et les contraintes de com’ d’un Président qu’il subit.

Un dernier mot sur les chiffres, puisqu’ils disent toujours quelque chose. La fiche diffusée annonce « 500 000 millions d’euros » pour soutenir 700 bailleurs sociaux. Soit 500 « milliards ». On mettra ces trois zéros surnuméraires sur le compte de l’enthousiasme : il s’agit bien de « 500 millions d’euros », une somme déjà notable, mais qui pèse peu face aux 2,9 millions de demandes de logement social en attente et qui demande beaucoup à des bailleurs que la réduction de loyer de solidarité a, ces dernières années, durablement essorés.

Quant aux « 5 milliards de l’ANRU 3 », ils sont « répartis entre les financeurs » : État, Action Logement, bailleurs. Vieille recette surannée que tout le monde connaît : l’État annonce, les autres financent. Il pense donc je suis comme un bon petit toutou …

Que retenir ?

Simplement que le diagnostic est parmi les plus lucides qu’on ait entendu d’un ministre du Logement avec celui de Guillaume Kasbarian et que la méthode, elle, demeure la vieille grammaire : une niche nominative de plus, des zones d’exception qui avouent l’échec de la règle commune et un « choc énergétique » qui n’est que la réparation d’un dégât que l’État s’était lui-même infligé.

Pour le reste, méfions-nous des chocs qu’on déclare. Le seul choc dont le logement français a besoin, c’est celui qu’on ne nous promet jamais : cesser de produire la maladie pour pouvoir, ensuite, en vendre le remède car oui, les 2 quinquennats macronistes auront été particulièrement destructeurs pour notre secteur.

J’ai une théorie sur le sujet : comment peut-on aimer l’immobilier, support patrimonial au temps long voire très long, quand on n’a pas de progéniture à qui le confier ? Cela reste de la psychologie de comptoir mais force est de constater que devenir parent bouleverse la manière d’appréhender la vie.

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