À quelques mois de la fin officielle de l’expérimentation menée dans 70 villes françaises, le débat sur l’encadrement des loyers revient en force dans l’agenda politique. Faut-il pérenniser le dispositif ? L’élargir ? Y mettre fin ? Les prises de position s’accumulent, les rapports aussi. Mais pendant que les spécialistes s’affrontent sur les mérites d’une mesure de régulation, une réalité s’impose avec une clarté croissante : le vrai problème du marché locatif français n’est pas le niveau des loyers, c’est le manque criant de logements disponibles.
Ce que dit le rapport Chapelle-Fack
Le rapport remis le 26 mai dernier par les économistes Gwenaëlle Chapelle et Gabrielle Fack apporte une contribution sérieuse au débat. Sans surprise, il confirme que l’encadrement produit un effet modérateur réel sur les loyers dans les territoires concernés. Mais il soulève aussi deux points qui méritent attention.
Premier point : les bénéfices sont inégalement répartis et peu ciblés vers les ménages les plus modestes — c’est-à-dire précisément ceux pour lesquels la mesure était censée être conçue. Second point : le coût fiscal n’est pas négligeable. La baisse des revenus locatifs imposables des propriétaires se traduit mécaniquement par une perte de recettes pour les finances publiques. Un effet collatéral rarement mis en avant dans le débat public.
Dans la foulée, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a clairement indiqué ne pas souhaiter la généralisation du dispositif, tout en laissant la porte ouverte aux collectivités souhaitant poursuivre les expérimentations engagées. Une position d’équilibre qui reflète la complexité du sujet.
Pendant ce temps, l’offre locative se contracte
Ce qui préoccupe davantage les professionnels du secteur, c’est l’évolution structurelle de l’offre. Le marché locatif privé traverse une période de tension profonde, alimentée par une conjonction de facteurs qui se renforcent mutuellement.
La hausse des coûts de construction et de rénovation, le durcissement des contraintes réglementaires, les exigences croissantes liées à la transition énergétique, la disparition du dispositif Pinel : autant de signaux négatifs pour les investisseurs privés, dont la rationalité économique est simple — si le projet n’est pas rentable, ils n’investissent pas. Ou ils retirent leurs biens du marché.
C’est exactement ce qui se produit. Des propriétaires choisissent aujourd’hui de laisser leur logement vacant, de le vendre, ou de le basculer sur des plateformes de location courte durée plutôt que de s’engager dans une location longue durée perçue comme de plus en plus contraignante.
« Depuis plusieurs années, nous assistons à une accumulation de contraintes qui fragilise l’équation économique des bailleurs. Beaucoup ont le sentiment que l’on exige davantage d’eux tout en réduisant leur visibilité. Lorsqu’un investisseur doute de la rentabilité ou de la stabilité de son projet, il préfère souvent renoncer », analyse Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier.
La donnée qui donne le vertige : les bailleurs privés représentent près de 75 % de l’offre locative en France. Quand ils se retirent, c’est la majorité du parc disponible qui se fragilise.
Des étudiants dans la tourmente à chaque rentrée
L’impact de cette pénurie ne se mesure pas qu’en chiffres abstraits. Il se vit concrètement, année après année, à chaque rentrée universitaire. Des centaines de milliers d’étudiants se retrouvent face à un marché saturé, des délais de réponse raccourcis, des dossiers exigés toujours plus solides, des loyers pratiqués bien au-delà des plafonds théoriques dans les zones les plus tendues.
Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes : dans ces métropoles universitaires, la pression locative atteint des niveaux qui excluent de fait une partie des candidats les plus précaires. L’encadrement des loyers ne résoudra pas cette équation si le nombre de logements disponibles ne progresse pas.
Le levier des logements vacants : rapide et concret
Une des pistes les plus pragmatiques avancées par les professionnels concerne la remobilisation du parc vacant. En France, plusieurs millions de logements restent vides ou insuffisamment mobilisés, souvent pour des raisons fiscales ou pratiques plutôt que faute de demande.
ERA Immobilier propose notamment la mise en place de mécanismes fiscaux simples et temporaires pour inciter les propriétaires à remettre sur le marché des biens durablement inoccupés. L’idée : une exonération temporaire des revenus locatifs pour les logements vacants depuis plusieurs années, suffisamment attractive pour déclencher le passage à l’acte.
« Nous disposons d’un gisement important de logements qui pourraient être remis rapidement sur le marché. Une exonération temporaire des revenus locatifs pour les biens durablement vacants constituerait un signal fort. Cette mesure permettrait d’augmenter rapidement l’offre disponible tout en générant, à terme, de nouvelles recettes fiscales grâce au retour de ces logements dans le circuit économique », estime Eric Allouche.
L’argument est solide : plutôt que d’organiser la répartition d’une pénurie, autant agir sur la pénurie elle-même.
Le dispositif Jeanbrun doit trouver son public
Sur le volet de l’investissement neuf et rénové, le dispositif Jeanbrun — successeur du Pinel — est appelé à jouer un rôle structurant. Mais pour l’heure, il peine à convaincre. Une proposition de loi en cours de discussion prévoit d’élargir son périmètre aux maisons individuelles dans l’ancien ainsi qu’aux opérations de transformation de bureaux en logements — une piste particulièrement pertinente dans un contexte de vacance tertiaire significative. Les conditions de rénovation seraient également assouplies.
Pour le réseau ERA, ces évolutions sont indispensables pour que le dispositif atteigne ses objectifs : soutenir l’investissement locatif, accélérer la rénovation du parc ancien, créer de nouveaux logements là où les besoins sont les plus forts.
« Le dispositif Jeanbrun poursuit des objectifs pertinents, mais il n’a pas encore trouvé son public. Les assouplissements actuellement discutés vont dans le bon sens et pourraient permettre de redonner de l’attractivité à l’investissement locatif privé », explique Eric Allouche.
Replacer l’offre au cœur du débat
La question de fond est politique autant que technique. Voulons-nous réguler un marché rare, ou voulons-nous faire en sorte qu’il ne soit plus rare ? Les deux approches ne sont pas incompatibles, mais elles n’ont pas le même impact à long terme.
Dans un marché marqué par une pénurie structurelle, les mesures de régulation des prix peuvent apporter un soulagement temporaire à certains locataires. Mais elles ne résolvent pas la tension sous-jacente — et peuvent même l’aggraver si elles découragent davantage les investisseurs. La mobilisation du parc vacant, le soutien à l’investissement locatif privé et la simplification des dispositifs d’incitation sont les conditions nécessaires pour desserrer durablement cette tension.
« Si nous voulons répondre durablement aux besoins des Français, il est impératif de recréer un environnement favorable aux investisseurs et redonner confiance aux propriétaires bailleurs. C’est en augmentant le nombre de logements disponibles que nous parviendrons à détendre le marché », conclut Eric Allouche.
Le message est clair. L’urgence n’est pas de choisir entre encadrer ou ne pas encadrer les loyers. Elle est de remettre massivement des logements sur le marché — avant que la prochaine rentrée ne vienne rappeler, une fois de plus, à quel point cette pénurie pèse sur des millions de Français.
