Confrès Fnaim 2025 : Guénifey, l’allié discret des syndics face aux successions immobilières complexes
Dans la gestion quotidienne d’une copropriété, certaines situations dépassent largement le cadre administratif classique. Le décès d’un copropriétaire sans héritier identifié, souvent accompagné d’arriérés de charges, peut rapidement fragiliser l’équilibre financier d’un immeuble. C’est précisément sur ce terrain sensible qu’intervient Guénifey, une étude de généalogie successorale spécialisée dans la désérence immobilière, présentée par Tiffany Paricaud, comme un partenaire clé des syndics de copropriété.
Une expertise ciblée sur la désérence immobilière
Guénifey intervient lorsque le décès d’un copropriétaire laisse derrière lui un bien sans succession clairement établie. Dans ce type de dossier, les charges continuent de courir, pesant directement sur la copropriété. L’enjeu est donc double : identifier les héritiers légitimes et permettre la liquidation de la succession, souvent par la vente du bien, afin de rembourser les dettes de charges.
Contrairement à la généalogie successorale classique, qui intervient généralement à la demande d’un notaire, Guénifey travaille directement pour le syndicat des copropriétaires. Cette spécificité permet d’agir en amont, dès les premières difficultés, sans attendre qu’un notaire soit désigné.
Un mandat sans risque financier pour la copropriété
Point essentiel pour les syndics : l’intervention de Guénifey ne génère aucun frais pour la copropriété ni pour le syndic. Le syndicat des copropriétaires mandate directement l’étude, qui prend en charge l’intégralité de la recherche. Ce modèle permet d’agir sans alourdir les charges collectives, tout en maximisant les chances de recouvrement des sommes dues.
Une fois les héritiers identifiés, la succession peut être régularisée et le syndic remboursé via l’actif successoral, le plus souvent à l’occasion de la vente du bien immobilier.
Un travail d’enquête à part entière
La recherche d’héritiers relève d’un véritable travail d’investigation. Les équipes de Guénifey mobilisent des bases de données professionnelles spécifiques, mais le terrain reste central : consultations en mairies, services d’hypothèques, tribunaux – avec l’autorisation du procureur de la République – et enquêtes de voisinage.
Ces démarches peuvent s’avérer délicates. Les voisins, parfois sollicités des années après un décès ou une disparition, se montrent souvent surpris, voire méfiants. Dans certains cas, la personne recherchée n’est pas officiellement décédée mais simplement disparue. Guénifey recommande alors au syndic d’informer clairement la copropriété et de faire voter l’intervention en assemblée générale afin d’éviter toute incompréhension.
Des délais variables et une dimension internationale
En moyenne, une recherche d’héritiers prend environ six mois. Toutefois, certains dossiers complexes peuvent nécessiter jusqu’à un an, notamment lorsque la succession présente une dimension internationale. Cette situation est de plus en plus fréquente : les parcours de vie sont marqués par une forte mobilité géographique, et il n’est plus rare qu’une personne décède loin de son lieu de naissance ou de résidence historique.
Pour répondre à ces enjeux, Guénifey s’est doté d’un département international et dispose de bureaux à Alger, Tunis, Barcelone et Bruxelles, ainsi que d’un réseau de correspondants dans d’autres pays. Cette organisation permet de traiter efficacement des successions transfrontalières, devenues structurelles dans le paysage immobilier actuel.
Un modèle économique aligné sur le résultat
La rémunération de Guénifey repose exclusivement sur le succès de la recherche. L’étude se rémunère par un pourcentage de l’actif successoral, négocié directement avec l’héritier identifié, qui devient alors son client. Plus le lien de parenté est éloigné – jusqu’au sixième degré –, plus ce pourcentage peut être élevé. Une logique assumée : sans l’intervention du généalogiste, l’héritier n’aurait jamais eu connaissance de l’existence de cet héritage.
Ce modèle garantit une convergence d’intérêts entre la copropriété, le syndic et le cabinet de généalogie.
Une activité appelée à se développer
Selon Guénifey, l’évolution sociétale laisse présager une augmentation significative de ces situations : familles recomposées, isolement, diminution du nombre d’enfants, mobilité internationale accrue. Autant de facteurs qui complexifient les successions et renforcent le besoin d’expertise spécialisée.
Le marché reste structuré autour de quelques grands cabinets nationaux, dont Guénifey fait partie, aux côtés de nombreux indépendants. Dans ce contexte, la généalogie successorale s’impose comme un maillon discret mais essentiel de la chaîne immobilière, au service de la sécurisation financière des copropriétés et de la bonne fin des successions.
https://www.etudeguenifey.com/
