Depuis plusieurs années, les SCPI occupent une place particulière dans l’univers de l’épargne immobilière. Longtemps considérées comme un placement réservé aux investisseurs avertis et aux conseillers en gestion de patrimoine, elles se sont progressivement démocratisées jusqu’à devenir l’un des véhicules d’investissement immobilier les plus populaires auprès des Français.

Pourtant, ces dernières années n’ont pas été de tout repos. Hausse brutale des taux d’intérêt, correction des valorisations immobilières, interrogations sur l’avenir des bureaux ou encore tensions sur la liquidité de certaines SCPI : le secteur a dû faire face à de nombreux défis.

Alors, les SCPI sont-elles toujours pertinentes en 2026 ?

C’est la question au cœur de ce nouvel épisode des Fans de crédit, qui réunit quatre spécialistes reconnus de la pierre papier : Guy Marty, Philippe Loizelet, Jonathan Dhiver et Julien Wackenheim. Ensemble, ils reviennent sur l’histoire des SCPI, les transformations du marché et les opportunités qui se dessinent pour les investisseurs.

SCPI : un placement immobilier qui a traversé les crises

Avant d’évoquer les perspectives actuelles, il faut comprendre pourquoi les SCPI occupent une place si particulière dans l’univers de l’épargne.

Comme le rappelle Guy Marty, l’histoire des SCPI commence bien avant leur succès actuel. Les premières structures apparaissent dans les années 1960 avec une idée simple : permettre à des particuliers d’accéder collectivement à l’investissement immobilier sans devoir acheter seuls un immeuble entier.

Au fil des décennies, le produit traverse plusieurs crises, notamment la crise immobilière des années 1990 puis la crise financière de 2008. Pourtant, il continue d’exister et de se développer.

Guy MARTY résume parfaitement cette capacité de résilience : « Les SCPI ont réussi finalement à survivre et aujourd’hui sont un placement en bonne et due forme. »

Cette longévité explique en partie pourquoi les SCPI restent aujourd’hui un pilier de nombreuses stratégies patrimoniales.

D’ailleurs, cette notion de diversification patrimoniale rejoint les réflexions que nous développions récemment dans notre analyse consacrée à l’évolution des nouvelles formes d’investissement immobilier, où la recherche de rendement s’accompagne systématiquement d’une réflexion sur le niveau de risque accepté par l’investisseur.

L’impact de la hausse des taux sur les SCPI

Pendant plusieurs années, les investisseurs ont évolué dans un environnement de taux historiquement bas. Cette situation a mécaniquement soutenu la hausse des prix de l’immobilier.

L’arrivée de l’inflation puis la remontée rapide des taux directeurs ont changé la donne.

Pour Jonathan Dhiver : « Pour comprendre le marché, regardez les taux directeurs. »

Lorsque les banques centrales augmentent leurs taux, les investisseurs exigent des rendements plus élevés. Comme les loyers n’augmentent pas immédiatement dans les mêmes proportions, la variable d’ajustement devient la valeur des immeubles eux-mêmes.

C’est précisément ce qui explique les corrections observées sur certaines SCPI depuis 2023.

Mais cette période de transition ne constitue pas uniquement une mauvaise nouvelle.

Selon Jonathan Dhiver fondateur de MeilleureSCPI.com, les sociétés de gestion disposent aujourd’hui de conditions d’acquisition beaucoup plus favorables qu’il y a quelques années. Certaines peuvent ainsi acheter des actifs de qualité à des prix redevenus attractifs.

Investir en SCPI : un placement de long terme

L’image de la SCPI comme simple produit de rendement ne correspond plus vraiment à la réalité actuelle.

Philippe Loizelet président de l’ANCDGP rappelle que le marché s’est considérablement professionnalisé. « Le produit est mature maintenant. »

Aujourd’hui, l’investisseur peut choisir entre des stratégies extrêmement variées : bureaux, santé, logistique, résidentiel, commerces, immobilier européen ou encore SCPI thématiques.

Cette évolution répond directement aux nouvelles attentes des épargnants, qui recherchent davantage de personnalisation dans la construction de leur patrimoine.

La stratégie d’investissement doit donc être adaptée aux objectifs de chaque épargnant et à son besoin éventuel de liquidités.

Le crédit : un levier toujours pertinent pour investir en SCPI ?

L’autre enseignement majeur de l’émission concerne le financement des SCPI.

Contrairement à certaines idées reçues, investir en SCPI à crédit reste une stratégie largement utilisée par les investisseurs patrimoniaux.

Julien WACKENHEIM explique que cette approche permet de profiter pleinement de l’effet de levier bancaire tout en diversifiant son patrimoine immobilier.

Le dirigeant de CFCAL Banque souligne également une évolution importante : les SCPI attirent désormais une clientèle plus jeune qui cherche à développer progressivement son patrimoine sans nécessairement acheter immédiatement un bien immobilier en direct.

Cette logique s’inscrit dans une réflexion patrimoniale globale où le crédit devient un accélérateur de constitution de patrimoine plutôt qu’un simple outil de financement.

La transparence : un atout majeur de la pierre papier

L’un des points qui fait consensus entre les intervenants concerne la qualité de l’information disponible sur les SCPI.

Rapports annuels, bulletins trimestriels, valorisations régulières, composition détaillée des patrimoines : peu de produits d’épargne offrent un niveau de transparence comparable.

Jonathan DHIVER résume parfaitement cette particularité : « C’est un produit d’épargne particulièrement transparent. »

Cette transparence contribue largement à la confiance des investisseurs et facilite le travail des conseillers en gestion de patrimoine dans leurs recommandations.

Pour approfondir ce sujet, les investisseurs peuvent également consulter les analyses publiées par Pierrepapier.fr ainsi que les données de marché disponibles auprès de l’ASPIM, l’association française des sociétés de placement immobilier.

les SCPI restent attractives en 2026 ?

Malgré les bouleversements observés depuis la remontée des taux d’intérêt, les SCPI continuent d’offrir plusieurs avantages recherchés par les épargnants :

Une diversification immédiate

Contrairement à l’achat d’un appartement ou d’un local commercial, l’investisseur détient une quote-part d’un patrimoine composé de dizaines, voire de centaines d’actifs.

Cette mutualisation permet de répartir les risques entre plusieurs immeubles, plusieurs locataires et parfois plusieurs pays.

Une gestion entièrement déléguée

L’investisseur n’a pas à gérer les locataires, les travaux ou les problématiques administratives. L’ensemble est piloté par une société de gestion spécialisée.

Un accès simplifié à l’immobilier professionnel

Les SCPI permettent notamment d’investir indirectement dans des bureaux, commerces, établissements de santé, logistique ou encore immobilier, des marchés généralement difficiles d’accès pour un particulier.

Ce qu’il faut retenir

Les SCPI ont démontré leur capacité à traverser les cycles économiques et immobiliers.

Si la hausse des taux a provoqué des ajustements de valorisation, elle ouvre également de nouvelles perspectives pour les investisseurs de long terme.

Pour les experts réunis dans cet épisode des Fans de crédit, la clé reste la même : investir dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale, adaptée à ses objectifs, à son horizon de placement et à son profil de risque.

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